Аренда и покупка недвижимости в Гонконге

  • 17.10.2016
  • Разбор

В статье, подготовленной Маслёнкиной Дарьей, менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, описываются ключевые моменты, связанные с практикой аренды и покупки офисной недвижимости в Гонконге.

 

Срок действия договора От 3 до 6 лет
Досрочное прекращение действия договора Договорное, но применяется редко
Продление Договорное
Исчисление площади Чистая площадь
Бесплатная аренда 1-4 месяца
Повышение стоимости аренды При аренде на три года повышения нет.  При аренде на шесть лет после окончания третьего года применяется арендная плата открытого рынка
Брокер арендатора Платит арендодатель
Отделка Платит арендатор
Право на субаренду Иногда допускается на 20-30% помещения
Прозрачность Самая высокая в Азии
Фэн шуй Может повлиять на выбор места и дизайна

 

Продолжительность Аренды

Срок аренды

Стандартный срок аренды составляет три года, но многие крупные арендаторы часто подписывают договоры сроком на 6-9 лет, в которых каждые три года пересматривается размер платежа согласно арендной плате открытого рынка (OMR). Если стороны не могут договориться об аренде в соответствии с OMR, арендная плата определяется независимым экспертом-оценщиком или третейским судьей.

Прекращение действия или перерыв

Арендатор может расторгнуть договор досрочно одним из двух способов:

  • Путем переговоров и взаимного согласия на выплату компенсаций.
  • Съезжающий арендатор находит нового, согласного подписать новый договор аренды с условиями, приемлемыми для арендодателя.

Продление

Более крупные арендаторы часто добиваются для себя варианта продления по истечении арендного договора на оригинальных условиях аренды. Такие условия,  как вручение уведомления и метод оценки арендной платы указываются в договоре. Как правило, при его продлении новая арендная плата определяется в соответствии с OMR.

Измерение пространства

Обычно для измерения общей площади арендованного помещения арендаторы должны нанимать проектировщика. В Гонконге нет единого стандарта, может указываться как общая, так и арендопригодная, и чистая площадь.

Определения

Общая площадь: общая площадь измеряется до наружной стороны внешних стен, включая лифтовые холлы и лифтовые шахты, туалеты, лестницы и все технические зоны. Как и в арендопригодной площади, если этаж разделен на отдельные кабинеты, все места общего пользования распределяются на пропорциональной основе.

Арендопригодная площадь: включает чистую площадь плюс несущие колонны и часть мест общего пользования, а именно лифтовые шахты и туалеты. Все места общего пользования распределяются на пропорциональной основе.

Чистая Площадь: используемая, “покрытая ковром” часть помещения, в некоторых случаях включающая в себя лифтовые шахты.

Эффективность: процент, представляющий собой отношение полезной площади к общей площади (или к арендопригодной, или к чистой площади), как показано в примерах ниже.

В помещении с 10000 кв. футов общей площади будет около 8500 кв. футов арендопригодной и около 7500 кв. футов чистой используемой площади. Арендодатель может указывать как общую, так и арендопригодную или чистую площадь.

Эффективность

Валовая основа: если арендодатель требует арендную плату, опираясь на общую площадь помещения, арендатор платит на валовой основе, но, как правило, арендатор может использовать только около 75% пространства, за аренду которого он платит. Эффективность в данном примере 75%. В зависимости от площади пола, эффективность варьируется в диапазоне 60-80%.

Арендопригодная основа: если арендодатель, указывая размеры помещения, использует арендопригодную площадь, арендатор платит аренду на этой основе, но в таких случаях, как правило, арендатор может использовать только 85% пространства, за которое он платит. Эффективность в этом примере 85%. Эффективность арендопригодной площадь зависит от площади пола и, как правило, равна 80-93%.

Чистая основа: когда арендодателем указывается чистая площадь и арендатор, соответственно, платит на ее основе, эффективность обычно составляет 100%, но может колебаться в пределах от 95-100%. Это означает, что арендатор фактически может использовать 95-100% помещения, около 5% могут уходить на лобби у лифтов.

Расходы на аренду

Аренда

Валюта: гонконгские доллары (HKD или HK$).

Запрашиваемая аренда: назначается арендодателем, но, как правило, предусматривается возможность изменения указанной суммы после переговоров с арендатором.

Указанный размер арендной платы: Аренда считается и оплачивается в гонконгских долларах за квадратный фут или общей, или арендопригодной, или чистой площади за месяц.

Оплата: Арендная плата оплачивается ежемесячно авансом и в нее обычно не входят расходы на управление, услуги, обслуживание или любые другие дополнительные.

Бесплатная аренда: стимул, предлагаемый владельцем арендатору как представление возможности отделки помещений. Продолжительность бесплатного периода зависит от размеров помещения и существующих условий рынка. При напряженном рынке бесплатная аренда может варьироваться от одного до трех месяцев. При неактивном рынке некоторые арендодатели предлагают четыре или более бесплатных месяца, в зависимости от арендатора, срока аренды, размера арендуемой площади и арендной ставки.

Повышение арендной платы: размер платы является фиксированным на протяжении всего срока аренды.

Налоги

Государственный: ежеквартально платится государству по 5% от облагаемой стоимости. Как правило, оплачивает арендатор.

НДС: не применим в Гонконге.

Коммунальные услуги

Арендатор платит за электричество, воду и газ, как правило, непосредственно в компанию коммунального обслуживания.

Оплата электроэнергии считается в зависимости от площади помещения и обычно равна 1.00 - 1.20 HKD за квадратный фут в месяц для арендатора офиса.

Плата за воду также зависит от площади, хотя некоторые арендаторы платят фиксированную сумму.

Транзакционные издержки

Брокерская комиссия

Новый договор аренды: арендодатель, как правило, платит аренду за 1 - 1,5 месяца агенту который находит арендатора.

Продление аренды: арендатор платит комиссию брокеру, представляющему его.

Субаренда: как правило, арендодатель, сдающий помещение в субаренду, платит комиссию своему брокеру. Обычный стандартный тариф составляет аренду за 1-2 месяца. За то, что брокер найдет субарендатора, этот арендодатель, как правило, предлагает комиссию, равную арендной плате за 1 - 1,5 месяца. Эта комиссия может быть разделена между представителями субарендодателя и субарендатора. Если агент последнего находит нового арендатора самостоятельно, то получает комиссию целиком.

Судебные издержки

Арендатором и арендодателем могут назначать своих законных представителей. Каждая сторона несет свои собственные судебные издержки.

Прочие затраты по сделке

Обе стороны, как правило, оплачивают гербовый сбор и другие расходы на подготовку и оформление договоров на аренду пополам. В случае расторжения договора аренды или субаренды, расходы покрывает выбывающий арендатор.

Покупка и продажа

Право собственности на помещение в многоэтажном доме предполагает подразделение права на землю на далее неделимые доли, принадлежащие индивидуальным владельцам. Права и обязанности собственников и общего руководства перечислены в договоре об обязательствах.

Агентские или брокерские комиссии

Как правило, покупатель платит 1% своему брокеру, продавец - 1% своему. Оплата договорная, и зависит от рыночных условий и общей стоимости сделки.

Прочие затраты по сделке

Гербовый сбор оплачивается согласно документам (купли-продажи). Максимальная налогооблагаемая ставка равна 8,5% за сделку по недвижимости стоимостью свыше 21,739,120 HKD. Эта сумма делится между сторонами поровну. Покупателям не разрешается откладывать выплату госпошлины по таким сделкам.