Аренда недвижимости в ОАЭ

  • 08.09.2016
  • Статья

В статье, подготовленной Маслёнкиной Дарьей, менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, описаны ключевые моменты, связанные с арендой офисных помещений в ОАЭ.

 

Срок действия договора 1-5 лет, тенденция к более долгосрочным контрактам
Прекращение действия договора Распространено для долгосрочных договоров
Продление Автоматическое, если арендатор не съезжает и нет возражений со стороны арендодателя
Исчисление площади Общая внутренняя площадь/полезная внутренняя площадь
Бесплатная аренда 1-6 месяцев
Повышение стоимости аренды Ограничено местными законами
Безопасность (Security) 1-3 месяцев
Обустройство помещений Иногда включено в аренду
Брокер арендатора Оплачивает арендатор
Право на субаренду Договорное
Прозрачность Ограниченная


Срок договора аренды

Срок действия договора

Стандартный срок действия договора короткий, от одного года до пяти лет. Традиционно большинство арендных договоров заключалось только на год, но в связи с недавним укреплением офисного рынка всё больше и больше арендодателей отдают предпочтение заключению договоров аренды на более длительные сроки, тем самым обеспечивая себе стабильный поток доходов. В некоторых случаях арендаторы теперь стремятся согласиться на арендные договоры сроком на пять - десять лет, часто с правом арендатора разорвать контракт в конце третьего или пятого года аренды. Иногда арендаторы даже соглашаются на десятилетние арендные договоры.

Прекращение действия или перерыв

Ситуация, когда право разорвать договор аренды есть только у арендатора, становится все более распространенной, особенно в случае заключения долгосрочных контрактов. Этим правом можно воспользоваться, например, в конце третьего года пятилетнего арендного договора или в конце пятого года семилетнего арендного договора. Арендодатели предлагают бесплатные периоды в течение всего срока действия арендного договора, что побуждает арендаторов соглашаться на более долгие сроки аренды, но если они захотят  разорвать контракт досрочно, выгоду от этих стимулов они не получат.

Продление

В соответствии с Федеральным законом, если арендатор продолжит занимать помещение после истечения срока действия арендного договора без возражения со стороны владельца помещения, то арендный договор можно считать возобновленным на тот же срок и на тех же положениях и условиях. В соответствии с законом Дубая, если арендодатель или арендатор хотят изменить условия арендного договора касательно его продления, эта сторона обязана уведомить другую не менее чем за 90 дней до истечения срока действия арендного договора.

Измерение пространства

Площади обычно указываются в квадратных футах, но в Абу-Даби - в квадратных метрах.

В ОАЭ нет единого стандарта измерения площади. Однако все большую распространенность получает Кодекс измерения RICS, и площадь теперь указывается как полезная внутренняя и общая внутренняя (Net Internal Area и Gross Internal Area соответственно).

Определения

  • Полезная внутренняя площадь (Net Internal Area): термин, используемый, чтобы описать область, которую арендатор занимает в офисном здании. Обычно вычисление этой области проводится в соответствии с рекомендациями Кодекса измерения RICS, хотя некоторые арендодатели включают внутренние колонны в площадь, занимаемую арендатором.
  • Общая внутренняя площадь (Gross Internal Area): как правило, при определении площади целого этажа, согласно Кодексу RICS, указывается общая внутренняя площадь. Однако, в случае, если арендатор занимает один или несколько этажей здания, при ее измерении арендодатель будет стараться включить в эту цифру кладовые и туалеты.

Стоимость аренды

Указание арендной платы: Рентные ставки в ОАЭ чаще всего указываются в AED за квадратный фут в год, за исключением Абу-Даби, где арендные платы указаны в качестве AED в год за квадратный метр. AED - сокращение валюты  Объединенных Арабских Эмиратов - дирхама. Дирхам делится на 100 филсов.

Арендная ставка: В зависимости от владельца указываются или валовые арендные ставки (т.е. включая плату за обслуживание) или чистые (т.е. плата за обслуживание, прозрачная или не прозрачная, указана отдельно). В существующей практике регулируемая плата за обслуживание обычно не указывается, так что истинную стоимость управления зданием довольно трудно оценить, что заставляет владельцев указывать в договоре валовую арендную ставку.

Оплата аренды: Как правило, арендатор платит два раза в год или заранее ежеквартально в форме двух или четырех чеков, датированных задним числом, относящимся к началу года.

Бесплатная аренда: В зависимости от срока аренды и арендодателя можно договориться о 1–6 месяцах без оплаты аренды. Иногда при аренде больших помещений в развивающихся районах арендодатель может пойти на бесплатную аренду до 12 месяцев.

Повышение арендной платы

В Абу-Даби закон, регулирующий аренду, был отменен в 2014 году.

В Дубае увеличение сумм аренды жилой и  коммерческой недвижимости разрешено с 2014 года: если арендная плата на 10% ниже уровня индексации, разрешенное увеличение равно 0%; если арендная плата на 11-20% ниже уровня индексации - 5%. Если арендная плата ниже на 21-30%, увеличение составляет 10%. Арендная плата на 31-40% ниже, разрешенное увеличение - 15%. В случае, если арендная плата более чем на 40% ниже уровня индексации, то увеличение составляет 20%.

Шарджа: Арендные платы не могут увеличиваться первые три года контракта аренды.

Аджман: Максимально возможное увеличение - 20% после трех лет с начала действия договора аренды.

Плата за обслуживание

Арендатор оплачивает обслуживание здания: ремонт  и управление зданием. Также он обязан платить за управление зданием, охрану, уборку, безопасность, общее содержание и ремонт помещения. Плата за обслуживание может предусматривать амортизационный фонд для замены крупных элементов (например, лифтов). Страховка может быть включена в плату за обслуживание или взиматься отдельно. Плата за обслуживание колеблется от 15–40 AED за квадратный фут в год.

Трансакционные издержки

Комиссионные брокера

Арендаторы, как правило, платят агентские комиссионные, которые колеблются от 5-10% арендной платы первого года, исключая стимулы. При продлении арендного договора сбор составляет 5% от ежегодной арендной платы и/или 15-20% от снижения расходов, возникшего при продлении арендного договора.

Судебные издержки

Арендатор и арендодатель платят своим юридическим представителям отдельно в зависимости от объема работы. Не существует фиксированной схемы вычисления судебных издержек.

Другие трансакционные издержки

Задаток: Если арендатор принимает существующий арендный договор как назначение или субаренду, то иногда платит премию, отражающую стоимость арендного договора, или платит задаток владельцу, хотя эта практика применяется все реже.

Дополнительные значительные затраты, как правило, не встречаются.

Прозрачность

Коммерческий офисный рынок в ОАЭ по глобальным меркам еще очень молодой, и поэтому стандартные методы рынка недвижимости еще развиты не полностью. Такая информация, как срок арендного договора, площадь и арендные платы за недавние сделки обычно закрыта для общественности. Однако у агентов обычно есть доступ к деталям конкретных сделок для обзора арендных плат и проведения исследования рынка.

Таким образом, в ОАЭ существует несколько устоявшихся правил, регулирующих отношения арендодателя и арендатора при заключении договора аренды. При рассматривании возможности покупки недвижимости в ОАЭ следует не забывать о различиях в практике купли-продажи и аренды в разных частях государства. Для более подробной информации и консультации по вопросам инвестирования в недвижимость Объединенных Арабских Эмиратов, вы можете обратиться к нашим специалистам.