Инвестиционный рынок Германии. Бум продолжается

Инвестиционный рынок Германии. Бум продолжается

  • 27.05.2019
  • Статья

2018 год стал одним из самых оживленных для немецкого рынка за много лет. Рост активности на инвестиционном рынке продолжался уже девятый год подряд, что обусловлено бурным рынком аренды, а также установлением нового рекордного уровня в 60 млрд. евро.

Более оживленную инвестиционную среду трудно представить, а рынки достигают своего предела, но в хорошем смысле. Рынок недвижимости работает на полную мощность. 2018 год был не первым годом, когда предложения по аренде и продажи недвижимости стали редкостью, и эта тенденция в настоящее время является ключевым фактором рыночной активности, даже ограничивая ее в некоторых областях, таких как разнообразные офисные бизнес-районы и установленные логистические регионы.

Что благоприятно в текущей рыночной среде, так это то, что избыточный спрос стимулирует исключительную активность на быстро развивающемся рынке, который обычно не характеризуется слепой инвестиционной активностью. Прежде чем принимать решение, инвесторы тщательно оценивают как качество предлагаемого объекта, так и договоры с арендаторами. Тот факт, что инвесторы очень избирательны, когда дело доходит до объектов торговой недвижимости, иллюстрирует высокую степень осведомленности о рисках, которую мы в настоящее время наблюдаем на рынке. Таким образом, ограниченность предложения привлекательных активов является одной из ключевых мотиваций, когда речь идет о повышении качества и эффективности имеющихся предложений. Среди наиболее распространенных примеров можно назвать проекты реструктуризации торговых центров и проникновение на рынок концепций коворкинга.

Мы ожидаем, что эта рыночная тенденция сохранится в свете текущих, прочных внутренних рыночных условий,  несмотря на внешние риски, которые могут создать проблему для экономического роста. Эти риски включают жесткий Брексит, дальнейшую интенсификацию торговых конфликтов и рост суверенного долга некоторых стран еврозоны. В нынешних условиях Германия по-прежнему будет занимать высокое место в списках пожеланий инвесторов и предприятий.

Инвестиции 2018 2017 Изменение
Объем инвестиций в млрд € 60 593 57 289 5.8 %
Всего в 7 крупнейших городах страны 36 305 29 954 21.2 %
Тип сделки      
Сделки с участием отдельных объектов 43 003 36 808 16.8 %
Доля в 7 крупнейших городах страны 29 978 24 527 22.2 %
Сделки с участием портфолио 17 590 20 482 – 14.1 %
Доля в 7 крупнейших городах страны 6 327 5 427 16.6 %
Источник капитала      
Доля иностранных покупателей 24 116 25 612 – 5.8 %
Доля в 7 крупнейших городах страны 15 104 14 752 2.4 %
Доля иностранных продавцов 20 997 24 761 – 15.2 %
Доля в 7 крупнейших городах страны 13 010 11 058 17.7 %

Объем сделок

Общий объем сделок, зафиксированных в конце прошлого года, показал рекордно высокий уровень с точки зрения инвестиций в коммерческие активы в Германии – он впервые превысил отметку в 60 млрд. евро.

Объем коммерческих транзакций 2018 года не только превысил 10-летний рекорд, зафиксированный в 2017 году, но и на 6% сумел превзойти 10-летний средний показатель на 81%.

В отличие от сильных 2015 и 2017 годов, 2018 год характеризовался инвестиционной активностью, ориентированной именно на знаковые объекты в 7 главных инвестиционных центрах Германии, где был установлен новый рекорд - 36,3 млрд евро. Все города большой семерки превысили долгосрочный средний показатель 2018 года, составив от 70% в Берлине до 163% во Франкфурте.

Франкфурт лидировал среди главных городов страны с исключительным результатом чуть менее €9,7 млрд. Франкфурт также заложил основу для двух крупнейших сделок года, объемами €700 млн и €650 млн.

Другие главные города Германии также отметились крупными сделками с объемами с девятизначными суммами. Берлин занял второе место (скромные €7,7 млрд), Мюнхен третье (чуть более €6,5 млрд). Гамбург занял 4-е место с €5,7 млрд, показав новый рекорд, также, как и Дюссельдорф (€3,4 млрд, до €3,9 млрд, включая окраины города) и Штутгарт (€2,2 млрд). Кельн упал на 7% по сравнению с прошлогодним максимумом в €1,9 млрд.

Инвестиционный рынок Германии. Бум продолжается

Доходность

Несмотря на исторически низкую доходность, инвесторы считают более высокие цены оправданными из-за продолжающегося роста арендной платы, который особенно заметен на офисном рынке. В конце года во многих местах доходность офисной недвижимости несколько снизилась.

Самая низкая валовая доходность офисов премиум класса была зафиксирована в Мюнхене на уровне 3,00%. Далее следуют Берлин, Гамбург, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф, каждый с разницей в 10 базисных  пунктов. Даже Кёльн, самый маленький из городов большой семерки, в настоящее время находится на отметке 3,75%.

Среди инвесторов, ориентированных на умеренную оправданную доходность, особенно популярными были различные портфолио, состоящие из торговых парков и торгово-складских комплексов с фокусом на продовольственные товары. Доходность многих таких активов сравнительно высока - около 5,00%. После недавнего значительного снижения доходности объектов логистической недвижимости в давно сформировавшихся локациях до текущих 4,50% объекты промышленной недвижимости в сопоставимых местах привлекают внимание инвесторов и со своей валовой доходностью в 5,70%.

Итог и прогноз

Текущие признаки на рынке указывают на то, что в 2019 году инвестиционная активность будет выше среднего. Ожидается, что общий объем сделок к концу года будет увеличен до €58 млрд, что ненамного меньше, чем в 2018. Даже после марафона сделок в течение последних нескольких месяцев все еще есть несколько в запасе. Определенное давление на инвесторов будет продолжаться, по крайней мере, во второй половине года из-за политики нулевых процентов ЕЦБ и отсутствия инвестиционных альтернатив. Для инвесторов, столкнувшихся с нехваткой популярных активов классов core и core+, утешением отчасти станет увеличение перепродаж и возможностей для срочных сделок. Инвесторы, которые захотят продать свои портфолио, будут встречены покупателями с большей готовностью рисковать. Доходность будет продолжать снижаться, особенно в отношении качественных активов в локациях второго эшелона. Текущий цикл доходности, похоже, практически достиг дна.

Инвестиционный рынок Германии. Бум продолжается

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto IG, Козловой Дарьей.