Инвестирование в недвижимость на Ближнем Востоке

  • 27.08.2016
  • Статья

Введение

Управляющие фондов инвестиций, работающие с инвесторами, вкладывающими в недвижимость за рубежом и рассматривающими вариант инвестировать в недвижимость стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) (Бахрейна, Кувейта, Омана, Катара, Саудовской Аравии и Объединенных Арабских Эмиратов), должны знать о системе прав собственности в этом регионе. Иностранные инвестиции в недвижимость в GCC являются относительно новым явлением, и отрасль инвестиций в недвижимость в этих странах пока находится в стадии развития. Это не удивительно, ведь вплоть до начала этого века государства GCC обычно запрещали иностранное владение недвижимостью в пределах границ Союза. Однако в течение прошлых 10 лет поток инвестиций увеличивался, и, хотя сейчас во всех государствах GCC разрешена иностранная собственность в пределах территориальных границ, она подвергается существенным ограничениям. Эти ограничения оказывают значительное влияние на стратегию потенциального инвестора, поскольку они могут существенно ограничить его выбор, а также гибкость, безопасность сделки, и, очень вероятно, доходы от инвестиций. О том, какие ограничения права собственности иностранных граждан существуют в странах GCC, а именно в Объединенных Арабских Эмиратах, расскажет Маслёнкина Дарья Владимировна, менеджер по работе с партнерами компании Experto International group.

Ключевые термины

Существует несколько ключевых терминов, которые касаются (А) типов доли в недвижимости, (Б) гражданства и (В), географические ограничения.

А. Типы доли в недвижимости

В GCC существует три различных типа владения недвижимостью. Основной - договорное право, например краткосрочный арендный договор («Арендный договор»). Другой вид - долгосрочный договор аренды (до 99 лет) без доли в собственности («Долгосрочный Лизгольд»). Третьим видом является неограниченное право собственности или полная собственность («Фригольд»). Простой арендный договор - довольно нестабильная форма владения недвижимостью, потому что в случае банкротства, потери права собственности или установления интереса более высокого статуса свою силу он теряет.

Долгосрочный лизгольд и фригольд обычно упоминаются как “вещные” права, они прописаны, “управляются вместе с участком”, как правило, переживают банкротство и потерю права собственности и обычно предотвращают установление интересов более высокого статуса без согласия владельца долгосрочного лизгольда или фригольда.

Б. Гражданство

В рамках этой статьи мы выделили три категории граждан. К первой категории относятся граждане каждой конкретной страны Совета (“Местные граждане”). Вторая состоит из граждан государств GCC (“Граждане GCC”). Третья и последняя категория включает в себя людей с гражданством любой страны, кроме тех, что входят в GCC (“Иностранные граждане”). Для ясности уточним: каждое из соответствующих определений Местных граждан, Граждан GCC и Иностранных граждан включает в себя людей и принадлежащие им компании. А организации, любой долей которых владеют Иностранцы, считаются иностранными (кроме тех случаев, когда нет дополнительных комментариев)

В. Географическое положение.

Для того, чтобы определить права на владение недвижимостью иностранных граждан, во многих странах GCC существует разделение земель на две зоны. Первый тип состоит из специально обозначенных районов (“Инвестиционные зоны”) внутри страны, открытых для иностранных инвестиций. Существенно то, что определенные страны далее делят Инвестиционные зоны в зависимости от их использования (т.е., жилые, коммерческие, туристические, промышленные, и т.д.). Ко второму типу относятся оставшиеся земли за пределами Инвестиционных зон, где иностранное владение недвижимостью обычно запрещено (“Ограниченные зоны”).

Ограничения при покупке недвижимости

В целом, государства GCC практически во всех случаях разрешают Местным гражданам, Гражданам GCC и Иностранцам заключать арендные договоры. Большое количество ограничений установлено на доли в долгосрочных лизгольдах, а самое большое число ограничений - на доли во фригольде. Вполне предсказуемо, что Местные граждане обладают самыми большими привилегиями во владении собственностью, следующие по убыванию - Граждане GCC, а затем с наименьшим количеством привилегий идут иностранцы. Местные граждане имеют право обладать фригольдом на собственность, которая не зарезервирована государством. Кроме того, для Граждан GCC, как правило, допустимо владеть процентами в недвижимости, равными доступным Местным гражданам в пределах любого другого государства GCC. Однако определенные страны Совета ограничивают права на владение землей гражданами GCC (исключая граждан своей страны) применяя: (1), разрешение на покупку в собственность землю только в пределах инвестиционными зон; (2) запрет на владение фригольдом (в противоположность долгосрочному лизгольду); (3) разрешение на владение только небольшого количества объектов в пределах ограниченных зон; (4) ограничение владения недвижимостью с определенным назначением; и/или (5) комбинация вышеупомянутых ограничений. Наконец, ограничения владения, установленные для Иностранцев, гораздо более обременительны. Несмотря на то, что от страны к стране ограничения значительно варьируются, есть несколько общих ограничений, которые включают: (a) запрет на владение иностранными гражданами долей в недвижимости за пределами инвестиционных зон; (б) запрет на владение фригольдом и ограничение на владение долгосрочным лизгольдом; и (в), введение значительных ограничений использования по отношению ко всей собственности, находящейся в распоряжении иностранных граждан. Ниже приведен краткий обзор ограничений во владении собственностью, применимых к лицам, не являющимися гражданами указанной страны.

Объединенные Арабские Эмираты

В Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) каждый эмират может принимать свои собственные законы относительно владения недвижимостью иностранными гражданами. Существующие ограничения относительно в эмиратах Абу-Даби и Дубае оговорены ниже.

В Абу-Даби только местным гражданам разрешено владеть фригольдом и/или долгосрочным лизгольдом в ограниченных зонах. Для Граждан GCC и Иностранных граждан существуют ограничения во владении арендными договорами в ограниченных зонах. Гражданам GCC разрешено владеть фригольдом только в границах определенных инвестиционных зон. Иностранцам запрещено владеть полным фригольдом, но они могут обладать долгосрочным лизгольдом внутри инвестиционных зон, а также процентом в квазифригольдах в “этажах” и зданиями в инвестиционных зонах, но владение такими “этажами” и зданиями не дает доли во владении самой земли. В инвестиционные зоны в Абу-Даби входят острова Соувах, Лулу и город Мэсдэра, также некоторые другие.

В Дубае обладать фригольдом в пределах ограниченных зон разрешено как местным гражданам, так и жителям GCC. Иностранные граждане могут владеть фригольдом в спецальных инвестиционных зонах, таких как определенные районы в Дубай Марина, но в пределах ограниченных зон у них такого права нет. Кроме того, нужно отметить, что любая компания, 100 процентов которой не принадлежат исключительно местным гражданам (или гражданам GCC, в зависимости от обстоятельств) в целях ограничений владения в ОАЭ считается иностранной.

В заключение

Регулирующие положения в области недвижимости стран GCC меняются постоянно, поскольку эти страны стараются держать свои законы в соответствии с темпами развития и стремятся стимулировать иностранные инвестиции, чтобы экономические системы стран Совета стали менее зависимы от нефти. Постоянно меняющаяся политическая и законодательная среда в GCC требует особой внимательности со стороны инвестора при поиске объекта инвестиций или организации бизнеса в странах GCC для обеспечения соответствия всем местным законам. Для получения подробной консультации по поводу инвестирования в недвижимость Объединенных Арабских Эмиратов, вы можете обратиться к нашим специалистам.