Инвестиции в дома престарелых Германии

Инвестиции в дома престарелых Германии

  • 04.02.2019
  • Статья

Смогут ли новые инвесторы оживить рынок недвижимости сектора домов ухода за пожилыми людьми в Германии?

Поляризованный рынок домов престарелых Германии остро нуждается в инвестициях, появление в последние годы группы отраслевых специалистов оказалось недостаточным.

Многие зарубежные организации инвестировали в данный сектор в последние годы. Среди них можно отметить американские инвестиционный фонд недвижимости (ИФН) и инвестиционный траст в сфере недвижимости, инвестирующий в медицинские учреждения (Medical Property Trust), бельгийские ИФН в сфере здравоохранения и AEDIFICA (листинговая компания, инвестирующая в недвижимость здравоохранения). Но внутренний капитал вместе с управляющими компаниями остается доминирующим на рынке, где демография поддерживает долгосрочное вложение капитала. Согласно прогнозам, в течение следующих 20 лет в Германии число людей старше 80 лет вырастет почти на 50%. Посещение канцлером Ангелой Меркель дома престарелых в Падеборне в июле прошлого года привлекло внимание к проблеме быстро стареющего населения Германии – и к отсутствию современных средств и персонала для его обслуживания.

Около 14 000 домов по уходу за пожилыми людьми в стране делятся на учреждения, предлагающие базовый уход, и частные, более дорогие и с большим количеством услуг – например, Villa Clay в Берлине с ее кинопоказами, декоративными садами и классическими концертами. Существует определенный пробел на рынке домов престарелых, которым могут воспользоваться инвесторы, желающие ориентироваться на дома по уходу средней ценовой категории – но объединение с местными специализированными медицинскими компаниями через совместные предприятия является разумным путем.

- Необходим сдвиг в сторону расширения предложений на рынке средней ценовой категории, - говорит руководитель исследований JLL Germany Хельге Шойнеманн. - Но нужен оператор, который сможет вести ежедневный бизнес.

Поиск частных компаний, занимающихся уходом за пожилыми людьми, - непростая задача, поскольку, согласно недавним исследованиям JLL, 10 лучших частных фирм занимают менее 20% от общей доли рынка.

Альтернативный источник доходов

Преимущества инвестиций в дома по уходу для инвесторов в недвижимость, стремящихся к долгосрочной стабильности, многообразны.

Дома по уходу являются привлекательными инвестициями, предлагая в настоящее время более высокую и стабильную доходность, чем многие другие классы активов.

Так, например, в офисном секторе, арендаторы, движимые такими новыми веяниями, как набирающий популярность коворкинг, все чаще требуют более гибких условий с более коротким сроком аренды.

Дома по уходу предлагают чрезвычайно долгосрочные договоры аренды, часто со сроками от 20 до 30 лет, что является привлекательным предложением для ориентированных на доход и долгосрочное капиталовложение инвесторов.

В первую очередь - восстановление

Перестройка уже существующих объектов, а не строительство новых, является наиболее вероятным путем вхождения в данный сектор.

В настоящее время в Германии существует большой запас старых объектов, требующих реновацию. Это может подойти не каждому инвестору, но нет сомнений в том, что международный опыт сможет найти свое место в этом секторе, нуждающемся в новом подходе.

Необходимо больше зданий, но, самое главное, других, более современных.

При устойчивом спросе – ведь более четырех миллионов человек будут нуждаться в специализированном уходе к 2038 году – здания, которые раньше были гостиницами, больницами, домами отдыха или офисами, вполне могут стать домами престарелых, прогнозирует JLL.

В настоящее время спрос на места в домах престарелых варьируется в зависимости от местоположения. Согласно исследованиям JLL, в некоторых более отдаленных частях Германии сокращается как население в целом, так и число пожилых людей, что создает вероятность возникновения мест избыточного предложения таких учреждений.

Федеративное устройство Германии предполагает, что не каждая концепция дома престарелых подходит для всех регионов. Требования по стоимости одноместных номеров, противопожарной защите и правилам по общему размеру дома варьируются от земли к земле и подвержены частым изменениям, корректировкам и дополнениям.

Сильное федеральное законодательство вместе с региональными органами власти может замедлить инвестиционный процесс, но международные инвесторы сейчас внедряют новые опыт и знания, полученные в своих странах, в то, что является новым классом недвижимости для Германии.

По мере старения Германии новый сектор инвестиций в недвижимость будет расти очень быстро.

 

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto IG, Козловой Дарьей.