Инвестиции в недвижимость Европы

Инвестиции в недвижимость Европы

  • 22.04.2019
  • Статья

В поиске доходности от 5% и выше

По итогам первого квартала 2019 года: интерес инвесторов к первоклассной недвижимости остается активным. Небольшое количество предлагаемых вариантов сдерживает активность, но доходность закрепилась на одном из самых низких уровней за историю. Средняя доходность для офисов центральных деловых районов (англ. CBD - Central business district) составляет 3,7%, для торговых центров - 4,8% и для логистических объектов - 5,4%. Перспективы дальнейшего сжатия доходности становятся все более ограниченными, но конкуренция за основные активы останется высокой. Низкая стоимость финансирования и привлекательные процентные надбавки доходности долгосрочных государственных облигаций говорят о том, что значительных изменений стоимости не ожидается. В то же время инвесторы проявляют большую осторожность, чем ранее, так как растет озабоченность по поводу того, что мировая экономика вступает в позднюю стадию экономического цикла, и они не готовы двигаться вверх по кривой риска. Поиск активов с сильными фундаментальными показателями, но более высокой доходностью стал сложнее. Тем не менее,  Европа по-прежнему предлагает привлекательные инвестиционные возможности, особенно в рыночном сегменте Core+/Value add.

Инвестиции в недвижимость ЕвропыОфисная недвижимость

Несмотря на относительно слабые движущие силы европейской экономики, экономические прогнозы остаются положительными, при этом рост ВВП в этом году прогнозируется на уровне 1,8%, что поддерживается сильным рынком труда, адаптивной денежно-кредитной политикой и низкой инфляцией. Все это должно поддержать спрос на офисы в течение еще одного года. Кроме того, доступность офисов находится на рекордно низком уровне, и объем сдачи новых помещений может вызвать в этом году лишь минимальный рост.

Многие европейские столицы страдают от нехватки помещений, особенно в центральных районах. В результате спрос на качественные офисы в периферийных местах с хорошей транспортной доступностью устойчив, а арендная плата стабильна или растет. Объекты такого типа в сегменте Core+ / Value add можно найти в Стокгольме, Копенгагене, Милане, Мадриде, Барселоне, Осло и Париже с доходностью от 5,25% до 6% или выше в  проектах под реконструкцию и новом строительстве. Доходность может даже превышать 6% в офисных помещениях городов второго эшелона в Великобритании, Нидерландах, Швеции или Бельгии.

Торговая недвижимость

В этом секторе наблюдается поляризация цен между основными и неосновными активами из-за растущей угрозы в лице электронной торговли. На рынках с более высоким проникновением онлайн-продаж, таких как Великобритания и Франция, даже доходность главных торговых центров начала снижаться и в настоящее время составляет 5,25% и 5% соответственно.

Мы считаем, что наиболее безопасными типами торговой недвижимости являются торгово-складские помещения и торговые комплексы главных локаций, которые работают как дополнения к электронной торговле и многоканальным стратегиям. Различные гипермаркеты можно рассматривать как выбор для инвестиций в сегмент Core+. Они могут дать доходность от 5,5% до 7% на таких рынках, как Великобритания и Испания, где концепция масштабных торговых центров с широким набором предлагаемых товаров (англ. - Big Box Retail) хорошо себя зарекомендовала.

Промышленная / логистическая недвижимость

Единственными основными коммерческими активами, предлагающими доходность выше 5%, являются главные логистические склады на некоторых европейских рынках, таких как Дания, Чехия, Испания, Италия, Португалия, Румыния, Польша и Бельгия. Быстрое сжатие доходности даже в этом сегменте рынка наблюдалось в течение последних нескольких кварталов. Оно сдвинуло доходность до уровня ниже 5% в Великобритании, Нидерландах, Германии, Франции, Швеции и Норвегии. Сжатие доходности было вызвано сильными фундаментальными показателями, поскольку спрос на логистические объекты растет по всей Европе в связи с ростом онлайн-продаж.

Предложение не поспевает за спросом на нескольких рынках, обеспечивая стабильные или растущие уровни арендной платы. Варианты в сегменте Core+ / Value add в логистическом секторе могут достигать доходности до 7%. Например, логистические объекты рядом с городами второго эшелона в Чешской Республике, Испании, Румынии, Франции и Польше.

Студенческое жилье

Отмечается растущий спрос на специально построенное студенческое жилье в крупных европейских университетских центрах. В тех столицах с большим количеством студентов, где концепция студенческого жилья расширяется быстрее, чем в других (например, в Лондоне, Париже и Берлине), доходность объектов первого класса уже ниже 5%. Тем не менее, мы считаем, что еще можно найти объекты по привлекательным ценам в секторе Core+/Value add на рынках поменьше, таких как Португалия, Польша и Бельгия, а также областные центры в Нидерландах и Франции.

Страна Сектор и локация Тип активов Диапазон доходности
Бельгия Офисы в городах второго эшелона, логистическая недвижимость, дома престарелых и студенческое жилье Core+/Value add 5.0%-7.0%
Чешская Республика Промышленная недвижимость в сильных региональных центрах обрабатывающей промышленности Core+/Value add 5.0%-7.0%
Дания Офисные помещения с несколькими арендаторами в городском районе Копенгагена Core+/Value add 5.0%-6.0%
Франция Новые и прошедшие реконструкцию офисные здания в NE Paris, частном секторе и  W Crescent Core+/Value add 5.5%-6.75%
Франция Региональная промышленная недвижимость на юге Франции Core 5.25%-5.75%
Франция Портфолио студенческого жилья в областных центрах Core+ 5.0%
Германия Офисы в городах второго эшелона (после Топ-7) Core+/Value add 5.0%-6.0%
Германия Объекты легкой промышленности, вся страна Core+ 5.0%+
Германия Бизнес-парки, вся страна Core+ 5.8%+
Италия Офисные помещения в пригородах Милана Core+/Value add 5.25%
Нидерланды Жилая недвижимость по всей стране (кроме Амстердама) Core+/Value add 5.0%-6.5%
Нидерланды Офисы в городах второго эшелона Core+/Value add 6.0%-7.0%
Норвегия Офисные помещения на периферии Осло Core+ 5.0%-5.5%
Польша Вторичные/дополнительные офисы в локациях первого класса Варшавы Core+ 6.5%-8.0%
Польша Промышленные и логистические объекты с перспективой развития, вся страна Core+/Value add 6.5%-7.0%
Польша Более старая офисная недвижимость с возможностью реконструкции / смены типа пользования, вся страна Opportunistic 10.0%+
Португалия Логистическая недвижимость в регионе Лиссабона Core+/Value add 6.5 % -7.5%
Португалия Офисные помещения на периферии Лиссабона Value add 6.0%-6.5%
Португалия Отели в Лиссабоне, Порту, Алгарве Core+/Value add 6.0% - 7.0%
Румыния Логистическая недвижимость первого класса в городах второго эшелона Core+ up to 8.5%
Испания Логистическая недвижимость в локациях второго эшелона в Мадриде, Барселоне и городах второго эшелона Core+/Value add up to 7.0%
Швеция Офисные помещения в пригородах Стокгольма, Гётебурга и Мальмё Value add 5.5%-6.5%
Соединенное Королевство Торгово-складская недвижимость первого класса в основных локациях Core+ 6.25%
Соединенное Королевство Офисные здания первого класса под реконструкцию в главных областных центах Value add 6.25%-6.5%

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto IG, Козловой Дарьей.