Инвестиции в недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона

  • 06.12.2017
  • Статья

Рентабельность объектов недвижимости продолжает снижаться небольшими темпами во всех секторах рынка.

Первоклассные офисные помещения

Как показано в таблице 1, чистая рентабельность офисных помещений класса А в Азии устойчиво снижается практически на всех рынках данного региона с момента Всемирного финансового кризиса 2008-2009 гг. Это отразилось в основном на появлении «дешевых денег» и большого спроса на инвестиционную недвижимость в регионе, невзирая на значительный отток инвестиционного капитала из Азии в другие страны мира.

В 2017 г. доходность снизилась во всех странах Азии, что отражает наличие большого спроса на инвестиции, стабильных или улучшенных условий, а также нехватки повышательного давления на процентные ставки. Средняя чистая рентабельность на первоклассные офисные помещения в крупных развитых инвестиционных центрах Азии варьируется от 2,5% (в Гонконге и Тайбэе) до 4,2% (в Пекине).

В таблице 2 отражена общая информация о рынках офисной недвижимости в Сингапуре и крупных ведущих городах Китая. Чистая рентабельность варьируется между 4,2% в высоком ценовом сегменте рынка Пекина и 2% в нижнем ценовом сегменте рынка Гонконга (этот показатель намного ниже среднего показателя Гонконга - 2,7%). В то время как чистая доходность в Гонконге ниже, чем в других городах Китая, доходность десятилетних государственных облигаций составляет 2%, это означает, что Гонконг предлагает значительно больший спред по доходности облигаций, чем материковые города Китая.  Более того, в Шэньчжэне спред по доходности десятилетних облигаций отрицательный.

Среди других городов, представленных в таблице 2, самым привлекательным городом с точки зрения стоимости недвижимости является Сингапур. Рентабельность первоклассных офисных помещений составляет 3,5-3,7%, что, в свою очередь, подразумевает спред 1,5-1,7 процентных пункта на десятилетние государственные облигации Сингапура.

Промышленная и торговая недвижимость

Рентабельность торговой и промышленной недвижимости в Азии выше, чем рентабельность офисных помещений, но, как правило, эти показатели остаются неизменными или постепенно снижаются. Нижеприведенные таблицы отображают ставку капитализации (т.е. валовую доходность), которую используют крупные консалтинговые агентства недвижимости для оценки офисных, торговых, промышленных объектов недвижимости в 5 крупнейших городах Азиатско-Тихоокеанского региона.

Ставка капитализации для офисных помещений варьируется между 2,75% и 5,5% и остается стабильной, за исключением Шанхая, где ставка капитализации продолжает снижаться. Для торговых помещений она ранжируется в пределах 2,5% - 6,5% и остается неизменной или же уменьшается, кроме Гонконга, где ставки растут. Ставка капитализации для промышленных помещений варьируется между 3,5% и 7% и остается стабильной на всех рынках, за исключением Шанхая, где ставка снижается.

Материал подготовлен менеджером по работе с партнерами компании Experto International group Элиной Прекиной.