Инвестиционный рынок Европы в I квартале 2018 года

Инвестиционный рынок Европы в I квартале 2018 года

  • 25.04.2018
  • Статья

Краткий обзор

  • Сильные экономические показатели и показатели занятости помещений обеспечивают благоприятные условия для инвестиций в недвижимость в Европе.
  • В 2018 году 33% респондентов ожидают увеличение объема инвестиций в недвижимость по сравнению с 2017 годом.
  • Как ключевое препятствие дальнейшему размещению капитала инвесторы воспринимают неадекватную оценку стоимости активов, что, как следствие, сопровождается нехваткой объектов.
  • Возможность повышения процентных ставок быстрее, чем ожидалось, является одной из главных проблем для рынков недвижимости. По результатам исследования рынка инвестиций региона ЕМЕА акцент на политические события значительно меньше, чем в прошлом году.
  • Хотя инвесторы выразили готовность идти на риски, они по-прежнему сфокусированы на основных и надежных стратегиях.
  • Промышленная недвижимость стала предпочитаемым сектором для 33% респондентов, впервые опередив офисную недвижимость (Согласно Исследованию намерений инвесторов от CBRE (Investor Intentions Survey)).
  • Увеличение интереса к промышленной недвижимости за счет снижения интереса к торговой недвижимости.
  • Был зафиксирован резкий рост популярности сектора жилой недвижимости, которую 21% респондентов выделил как предпочитаемый класс активов.
  • Под воздействием таких факторов, как ограниченное количество доступных объектов и конкурентное ценообразование, инвесторы ищут альтернативные способы вложить деньги в недвижимость, отваживаясь на узкоспециализированные рынки и новые классы активов, что подтвердили недавние крупные сделки (Logicor, Sponda, IDI Gazeley, Westfield),

Введение

Европейский рынок инвестиций демонстрирует хорошие показатели, что связано с экономическим ростом, превзошедшим ожидания, и сильными показателями  занятости помещений. В 2017 году был зафиксирован рекордно высокий объем инвестиций в 291 млрд евро. Однако сейчас рынок находится на завершающем этапе цикла, и доходность первоклассных объектов недвижимости показывает рекордно низкий уровень, в связи с чем очень важно понимать, что готовит 2018 год в отношении инвестиционной активности и в каких сегментах инвесторы видят потенциал к будущему росту.

Продолжат ли инвесторы вкладывать больше средств в недвижимость или в 2018 объем инвестиций сократится? Что является главными препятствиями на пути к инвестированию в недвижимость в настоящих условиях рынка и что является главными источниками тревоги?

Исследование намерений инвесторов, проводимое CBRE каждый год, отражает мнения о инвестировании в недвижимость, принадлежащие самым авторитетным и солидным инвесторам мира. Оно даст ответы на вышеуказанные вопросы и прольет свет на тенденции, формирующие инвестиционное поведение в 2018 году.

Инвестиционный рынок Европы в I квартале 2018 года

Препятствия на пути инвестиций в недвижимость

Настоящая фаза цикла тормозит инвесторов, желающих вложить деньги в недвижимость (Табл. 3). По сравнению с уровнем, зафиксированным во время последнего пика рынка, доходность первоклассных объектов недвижимости значительно снизилась. Учитывая, что чистая доходность лучшей недвижимости всех секторов на 89 базисных пунктов ниже уровня третьего квартала 2007 года, неудивительно, что оценка стоимости активов стала ключевой проблемой для инвесторов, и сейчас это еще более очевидно, чем в исследовании прошлого года (44% в 2018 против 38% в 2017). Хотя высокая стоимость активов вряд ли привлечет инвесторов, заинтересованных в покупке, она станет благоприятным фактором для тех, кто хочет продать. Это может объяснить увеличение количества инвесторов, заинтересованных в продаже активов в 2018 году.

Нехватка объектов на рынке также остается препятствием для инвесторов, желающих вложить средства, и это главная проблема для 34% респондентов.

И оценка стоимости активов, и нехватка объектов на рынке являются проблемами, существующими не только в пределах региона ЕМЕА, они влияют на инвесторов всего мира.

Также как одно препятствий для инвестирования была указана конкуренция между инвесторами, которая касается проблем оценки стоимости активов и недостатка объектов на рынке.

Источники тревоги на рынках недвижимости

2017 стал годом крупных политических изменений в регионе ЕМЕА. По итогам Исследования прошлого года основными источниками тревог для инвесторов были основные аналитические показатели и внешние факторы, а серия всеобщих выборов в главных странах Европы заняла все внимание инвесторов. Результаты выборов были восприняты с оптимизмом и, хотя в некоторых странах еще сохраняется неопределенность, акцент сместился на денежно-кредитную политику. Согласно Исследованию намерений инвесторов 2018 года, основной проблемой на рынках недвижимости инвесторы считают то, что процентные ставки могут вырасти быстрее, чем ожидалось. В конце прошлого года Европейский центральный банк принял решение придерживаться своей программы приобретения активов минимум до сентября 2018, но делать это за счет сокращения покупок с 60 млрд евро до 30 млрд евро в месяц. В течение этого периода вероятность, что ЕЦБ будет влиять на процентные ставки, низка, но денежно-кредитные политики других центральных банков, например ФРС США, могут повлиять на международные процентные ставки, что, кстати, уже было отмечено в течение первых месяцев 2018 года.

Критерии «Пузырь, который скоро лопнет» и «Глобальные экономические потрясения, подрывающие спрос со стороны арендаторов», вместе занявшие второе место, считаются источником тревоги для 20,5% респондентов каждый. Первый касается опасений инвесторов насчет оценки стоимости активов в рыночной ситуации на настоящий момент.

Пункт «Глобальные экономические потрясения» можно трактовать как опасения касательно возникновения ситуации «черный лебедь», которая повлечет за собой значительные последствия. И, хотя основные экономические показатели стабильно улучшаются, история научила нас, что неожиданные события могут иметь ощутимое воздействие на  настроения участников рынка и поведение инвесторов.

Инвестиционный рынок Европы в I квартале 2018 года

Приоритетные города

Рейтинг европейских городов по объему сделок практически не меняется из года в год, но изменения в предпочтениях инвесторов показывают, на каких рынках в течение следующих 12-18 месяцев стоит ждать больше активности, а на каких меньше.

Среди инвесторов в регионе ЕМЕА самыми привлекательными городами являются Париж, Мадрид, Амстердам, Франкфурт и Лондон.

Популярность Парижа, который попал в топ в этом году, обусловлена ожиданиями касательно того, что позитивный импульс в сферах политики и экономики будет иметь позитивное развитие на рынке недвижимости.

Стабильный сильный интерес к Мадриду является следствием улучшения основных экономических показателей и увеличения числа работающего в офисах населения.

В течение последних трех лет Амстердам поднимался в рейтинге европейских городов как перспективное место для инвестиций в недвижимость. Сильный экономический рост, ограниченное количество строительства новых объектов и стремительно уменьшающееся количество незанятых помещений со временем способствовали увеличению популярности. Немецкие города продемонстрировали исключительно хорошие показатели инвестиционных потоков в течение последних нескольких лет. Сильная экономика Германии и превышение спроса над предложением обещают дальнейший рост арендных плат, что делает немецкие города особо привлекательными для инвестиций.

Популярность Франкфурта в основном объясняется ожиданием возникновения побочных эффектов после Брексита, которые могут распространиться на этот город.

Лондон держится в топ-5 и занимает высшие места в рейтингах по объему инвестиций, но неопределенность, последовавшая за голосованием Соединенного Королевства о выходе из ЕС, в определенной степени пошатнула интерес со стороны европейских инвесторов. Тем не менее, ожидается, что в Лондоне по-прежнему будет наблюдаться самый большой объем инвестиций среди европейских городов. Кроме того, Лондон останется первоочередной целью для неевропейских инвесторов.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, Маслёнкиной Дарьей.

Более подробную информацию об инвестиционных возможностях рынка Европы Вы можете получить у наших специалистов.