Кредитный допинг: обзор рынка недвижимости Чехии – 2015-2016

  • 10.12.2015
  • Статья

Застройщики вышли на докризисные уровни продаж. Банки впечатляют рекордно низкими ставками по ипотеке. Цены ползут вверх с каждым месяцем все быстрее. Представляем краткий обзор рынка жилой недвижимости Чехии.

История

Рынок недвижимости Чехии падал неглубоко и недолго. С 2008 по 2010 годы цены снизились на 15-20%, замедлились темпы строительства и покупательский спрос. Дальше – несколько лет стагнации. И уже в 2014-м начался уверенный рост, за год квадратные метры, по данным Национального банка, прибавили 3% к стоимости в среднем по стране.

В 2015 году темпы восстановления ускорились. Застройщики радовались рекордному числу сделок с новостройками – количество продаж превзошло уровень докризисного 2007-го. Во многих проектах к моменту ввода здания в эксплуатацию свободными оставались менее 10% квартир. Активно шли продажи и на «вторичке». В результате, за год недвижимость в Праге подорожала на 5-10% в зависимости от района и проекта. В провинции прирост вдвое скромнее, в некоторых регионах, преимущественно, на севере страны, по-прежнему наблюдается стагнация.

Установившаяся стабильность держится на трех «китах». Первый, рост экономики. По итогам третьего квартала 2015-го ВВП Чехии увеличился на 4,5% в годовом исчислении, развиваются бизнесы, повышаются зарплаты, падает и без того низкая безработица. Все это стимулирует внутренний спрос.

Второй, недостаток предложений. За годы бума рынок не успели завалить новым жильем. Цикл девелопмента в Чехии составляет 3-5 лет: проекты, которые продаются сейчас, планировались сразу после завершения активной фазы кризиса. Причем тогда застройщики явно не рассчитывали на столь щедрый спрос, нехватка чувствуется уже сейчас, а через год-другой может усилиться. Для сравнения: рынку Испании было гораздо сложнее пережить кризис, потому что приходилось «переваривать» сотни тысяч построенных ранее объектов недвижимости.

Третий фактор и, как считают многие аналитики, главный – доступная ипотека. Последние годы банки Чехии радуют покупателей удивительно низкими ставками: от 1,8% годовых для местных жителей, от 2,79% - для иностранцев. Причем, на займы не скупятся – в 2015 году поставлен новый рекорд по объемам кредитования. В результате, чехам стало выгоднее купить квартиру в ипотеку, чем арендовать. Кредитами пользуются и иностранные инвесторы, чтобы увеличить доходность вложенного капитала.

Тренды 2015-2016

  • Выходцы из СНГ являются ключевыми иностранными покупателями недвижимости в Чехии. Лидируют словаки, россияне и украинцы.
  • Большинство (90%) зарубежных покупателей выбирают Прагу. Оставшиеся 10% - курортные города Карловы Вары и Марианские Лазни, Центральную Чехию – регион в 50-километровой зоне от столицы.
  • Небольшой интерес имеется к северу страны (города Мост, Литвинов, Хомутов), где встречаются очень дешевые объекты недвижимости – от €2000 за квартиру. Однако эти регионы считаются депрессивными, а местные квартиры неликвидными.
  • Растет спрос на новостройки, квадратный метр в которых обычно на 20-30% дороже, чем на «вторичке». Конечно, исторический центр Праги в расчет не берется – реновированные старинные здания по-прежнему самые дорогие.
  • Средний чек сделок с иностранцами в Праге составляет €100 000. За 2015 год этот показатель немного снизился.
  • 80% покупателей выбирают квартиры, 20% - дома. Коттеджи в окрестностях Праги, как правило, приобретают люди, которые рассчитывают на иммиграцию в Чехию.
  • Около 30% иностранцев покупают недвижимость в Праге с инвестиционными целями. Средняя доходность от аренды составляет 5-7% годовых. Прибыль по квартирам маленького метража обычно выше. Увеличить доход можно за счет ипотечного кредита.
  • Банки Чехии выдают ипотеку иностранцам максимум на 60% от стоимости объекта, 40% - надо предоставить собственных средств. Ставки стартуют от 2,79% годовых.

Перспективы

Участники рынка недвижимости Чехии словили восходящий тренд и рассчитывают на нем продержаться еще, как минимум, два года. Крупнейшие девелоперы полагают, что в 2016 году цены на новостройки вырастут на 6,6%, в 2017 – на 4,9%. Прогнозы Нацбанка Чехии чуть скромнее – плюс 4-5% за 2016 год. В последние месяцы ставки по ипотеке начали ползти вверх, но все еще остаются привлекательными для покупателей, а значит, стимулируют рост цен.

Нестабильная ситуация в России и Украине оказывает двоякое влияние на рынок. С одной стороны, слабый курс рубля и гривны снижает покупательскую способность и приводит к уменьшению количества сделок и среднего чека. С другой, политические конфликты и экономическая неопределенность провоцируют людей вкладывать заработанные средства в надежные рынки, к которым сейчас относится чешский. Баланс сохраняется, эта страна наверняка удержит свои позиции в рейтинге популярных направлений.

prian.ru