Недвижимость в Китае - Прогнозы развития рынка на 2019 год

Недвижимость в Китае — Прогнозы развития рынка на 2019 год

  • 26.02.2019
  • Прогноз

Прогнозы развития рынка на 2019 год

Специалисты ожидают, что в 2019 году, рынок офисной и торговой недвижимости Пекина установит новый рекорд по количеству предложений, а спрос на них поддержит развитие всех секторов:

  • Спрос на офисную недвижимость будет регулироваться секторами финансов, технологий и гибкого использования рабочих мест;
  • Большего успеха в 2019 году достигнут торговые центры с высоким показателем брендовых магазинов;
  • Международным инвесторам стоит обратить внимание на инвестиции в Пекин.

Рис. 1

Офисная недвижимость:

2019: Медленное поглощение в условиях достижения максимума предложений

В 2019 году будет зафиксирована рекордная площадь новых построек (840 000 кв.м.), 84,4% из которых находятся в субрынках CBD и Lize. Однако нехватка электроэнергии в CBD и недостаточное развитие Lize, скорее снизит показатели числа сданных в аренду площадей в 2019 году. Поэтому ожидается увеличение показателей площадей свободных помещений до 16,0% к концу 2019 года, на 6,0% больше по сравнению с предыдущим годом. Новые площади должны также снизить средние показатели аренды на 0,4% в годовом исчислении.

2018: Большое количество новых предложений сдерживает уровень свободных площадей

В 2018 году, Lize стал субрынком, в котором появились два новых проекта офисов категории А. Включая два здания, принадлежащие данным проектам, в 2018 году всего было сдано в эксплуатацию шесть новых зданий. Благодаря этому общая площадь помещений в городе увеличилась до 6,9 миллионов кв.м., а это на 8,6% больше по сравнению с показателями предыдущего года. В то время как спрос на секторы финансов, технологий и гибкого использования рабочих мест в 2018 году показал увеличение на 12,0% для показателей чистого поглощения, большое количество новых предложений будет сдерживать уровень незанятых площадей на отметке 10,0% к концу года (на 1,7% больше, чем сейчас).

В 2018 году средний показатель аренды в Пекине упал на 1,4% до 327,1 RMB (47,70 USD) за кв.м./месяц. Это произошло из-за низких по сравнению со всем рынком арендных ставок, которые были установлены несколькими новыми зданиями. Влияние новых зданий, построенных согласно высоким стандартам строительства, и избыточное предложение также заставило собственников не рассчитывать на многое. В то время как в новых субрынках и субрынках с высоким спросом, можно было по-прежнему наблюдать увеличение арендной платы.

Рис. 2

Торговые помещения

2019: Ключ к успеху - торговля уже проверенными покупателями товарами

Торговые центры с высоким показателем брендовых магазинов будут иметь больший успех, так как покупатели всё больше ориентируются на уже проверенные товары. Сочетание процесса покупки онлайн и оффлайн позволит создать наиболее частотную стратегию, которая распространится на все различные категории рынка торговых помещений. Переоформление помещений для брендовых магазинов увеличит привлекательность торгового центра для покупателей, а, следовательно, и увеличит количество посетителей. В 2019 году будут значительно распространены магазины смешанного типа, например, состоящие из книжного магазина и кафе. Ожидается, что секторы станут более узко направленными, так рестораны в китайском стиле, специализирующиеся на приготовлении раков, стали примером постоянного высокого спроса среди потребителей.

2018: Приоритетность качества привело к новым принципам по управлению новыми арендаторами

В 2018 году на рынок вышли четыре новых торговых центра, увеличив общую площадь помещений до 5,93 миллионов кв. метров. Рынок арендованных помещений оставался по-прежнему активным, так как собственники постоянно меняли состав арендаторов. Однако несмотря на новые предложения, составляющие 317 000 кв.м., общий процент свободных помещений упал на 1%, до отметки в 2,1%.

Потребители начинают меньше обращать внимание на цену, а больше смотреть на качество. Больше всего предпочтение отдаётся новым брендам. Самыми активными секторами торговли можно назвать те, которые принадлежат различным модным и дизайнерским трендам. Однако также наблюдалось создание всё большего числа кофеен, чайных магазинов и кафе. Внедрение современных технологий в торговлю также привлекает внимание покупателей.

Рис. 3

Инвестиции

2019: Увеличение количества заключенных сделок

Дальнейшее ужесточение мер по кредитованию, направленное на сдерживание спекуляций, вероятно, ослабит позиции запрашиваемых собственниками недвижимости цен, которые до сих пор были стабильными настолько, что можно было обменять имущество на наличные средства для финансирования будущих бизнес-операций. Более того, поскольку в 2018 году увеличилось количество заключенных сделок, Пекин становится центром внимания международных инвесторов, что, вероятно и будет продолжаться в 2019 году.

Инвесторам рекомендуется вкладывать инвестиции в:

  • Офисы и бизнес-парки: простая бизнес-модель со стабильным доходом.
  • Торговую недвижимость: недвижимость с наиболее выгодным расположением с возможностью улучшения, проведя ремонт.
  • Квартиры с долгосрочной арендой: правительство поддерживает развитие жилого фонда и рынка аренды.

2018: Рекордная рыночная стоимость

Несмотря на относительно тихую обстановку рынка в первом квартале, в конце 2018 года было зафиксировано несколько крупных сделок. Это привело к увеличению стоимости транзакций до 57,3 RMB миллиардов (8,3 USD миллиардов) или в процентном соотношении на 31%. Общая площадь проведенных сделок составила 1,46 миллиона квадратных метров.

По типу недвижимости чаще всего инвестиции вкладывают в офисы - примерно 43% стоимости транзакций. На торговую приходится 14% от общего объёма транзакций, что подтверждает покупка LinkReit в Пекине Jingtong Roosevelt Plaza за 2,56 миллиардов RMB (373,2 миллионов USD). На недвижимость смешанного типа приходится 31%, при этом наиболее крупной сделкой стала покупка Pacific Century Place фондом Lianjia.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнёрами компании Experto IG, Ерофеевой Наталией.