Обзор рынка недвижимости Сан-Франциско

  • 14.08.2017
  • Статья

Экономика Сан-Франциско

Уровень безработицы в метрополии Сан-Франциско (которая включает районы Сан-Франциско и Сан-Матео) понизился до 2,9% в феврале, что ниже показателей, зафиксированных в январе (3,1%) и годом ранее (3,2%). Для сравнения: уровень безработицы в Калифорнии равен 5,2%, а по стране – 4,9%. И хотя рост замедлился, общий уровень занятости увеличился на 1% с созданием 9 800 новых рабочих мест. В секторе частного бизнеса количество рабочих мест увеличилось на 2,4%, а в секторе розничной торговли - на 0,1%.

Туризм в Сан-Франциско отличился рекордными показателями - в 2016 году город посетили 25,2 млн. человек, на 2,8% больше, чем в предыдущем году. За год гости в целом потратили 9,7 млн. долларов или 26,5 млн. долларов в день (что на 3,2% больше данных 2015 года). Уже седьмой год подряд отмечается феноменальный рост сферы туризма Сан-Франциско. Ожидается, что этот процесс продолжится, особенно отражаясь в объемах расходов туристов.

Обзор рынка недвижимости 

Рынок торговых помещений в Сан-Франциско остается плотным, уровень незанятых площадей – самый низкий в стране. Однако, в первом квартале 2017 года общий уровень свободных площадей вырос на 20 базисных пунктов, достигнув уровня 2,4%, по сравнению с 2,2% в предыдущем квартале и на 30 базисных пунктов по сравнению с 2,1% в прошлом году.

Хотя изменения в сфере торговли – это нормальный процесс, долгие годы дестабилизации привели к переломному моменту в существовании традиционных магазинов. Всегда в течение первого квартала каждого года отмечалось закрытие магазинов после зимних праздников, но показатели этого года особо отличаются, так как владельцы розничных магазинов все чаще предпочитают торговлю через Интернет открытию новых магазинов. Но, несмотря на это, заинтересованность в аренде торговых помещений остается активной. Достойны упоминания такие события, как открытие продуктового магазина площадью 1900 кв.м (на 1245 South Van Ness Avenue), двух магазинов сети строительных товаров Cole Hardware в SoMa и North Beach и двух кофеен сети illy на 220 Montgomery Street и 90 New Montgomery Street. Первый этап в создании ресторанного дворика китайской еды, China Live, открылся в китайском квартале в начале года. К завершению проекта China Live, занимающий 3 этажа и 2700 кв.м станет китайской версией гастрономического центра Eataly с кафе, ресторанами, розничными магазинами и барами.

В течение следующих двух лет в Сан-Франциско ожидается значительный прирост новых торговых площадей. Проект 6х6 в районе Mid-Market предложит 23 000 кв. м торговых помещений на шести этажах с фасадом 25 метров, выходящим на главную торговую улицу города. Подземный гараж уже закончен и введен в эксплуатацию, а открытие самого торгового центра планируется в 2018.

Другим проектом, находящимся на стадии строительства, является Chase Arena в Mission Bay, новый домашний стадион для Golden State Warriors. Строительство многофункционального коммерческого (торгового, офисного и развлекательного) центра, который будет включать 9 000 кв.м торговых, 53 000 кв.м. офисных помещенийи арену вместимостью 18 000 мест, началось в январе 2017, а его открытие ожидается осенью 2019.

Результатом завершения строительства новых проектов станет создание значительного количества торговых площадей в течение следующих двух лет.

Рынок инвестиций

Рынок инвестиций в торговую недвижимость в первой половине года оставался активным, показывая стабильный интерес инвесторов к помещениям этого сектора в черте города Сан-Франциско. Согласно аналитической компании Real Capital Analytics, около 52 000 кв.м участвовало в сделках купли-продажи в первом квартале 2017 года. Общий объем сделок в начале 2017 года составил около 590,2 млн. долларов со средней ценой 10 760 за кв.м. Исключая Union Square, район с одним из самых низких уровней рентабельности в мире, средняя рентабельность в городе равна 4,3%, намного ниже уровня в стране (6,5%). Крупнейшей сделкой в начале года стала продажа магазина мужской одежды от Macy’s на 120 Stockton Street. Morgan Stanley, крупный американский банковский холдинг, совместно с агентством недвижимости Blatteis & Schnur Inc. купил его у Macy’s за 250 000 млн. долларов (10 200 долларов за кв.м). Недвижимость площадью около 24 000 кв.м будет реконструирована в многофункциональный центр с торговыми площадями, художественными галереями, магазинами фермерских продуктов, элитными ресторанами и креативными офисными помещениями. Открытие центра планируется в 2021 году. Магазин мужской одежды от Macy’s останется в качестве арендатора до начала процесса модернизации.

Итог

- В большей части сделок по аренде помещений по-прежнему будут участвовать рестораны, кафе и другие предприятия, связанные с продуктами питания.

- Спрос на помещения в торговых точках в жилых районах останется активным, результатом чего станет сокращение доступных площадей и возможное повышение арендной платы.

- Инвесторы сохранят интерес и будут согласны приобретать торговые помещения на главных улицах Сан-Франциско по высоким ценам.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнёрами компании Experto International group, Дарьей Маслёнкиной.

Подробную информацию о возможностях инвестирования в коммерческую недвижимость США Вы можете получить у наших специалистов.

-франциско