Обзор рынка офисной недвижимости Бразилии

Обзор рынка офисной недвижимости Бразилии

  • 07.02.2019
  • Статья

Сан-Пауло

Объём чистого поглощения по сравнению со вторым кварталом 2018 года упал на один процент.

В конце третьего квартала 2018 года рынок офисов категории A+A и категории B в Сан-Паулу насчитывал 2 936 тысячи кв.м. и 2 169 тысячи кв.м. соответственно (5 105 кв.м. в общем). Уровень вакантности помещений составил 20% для офисов категории А+А и 21% - для категории В, что ниже на 1% по сравнению с показателями предыдущего квартала для всех офисов.

В июле-сентябре 2018 года было достроено 2 здания, одно из них относится к категории А+А и находится в районе Chucri Zaidan, а другое категории В – в Paulista.

Районы с самыми низкими показателями по уровню свободных помещений для офисов категории А+А: Itaim Bibi (3%), JK (4%), Vila Olimpia (6%) и Paulista (6%). Самые высокие показатели у Santo Amaro (59%), Chacara Santo Antonio (46%) и Marginal Pinheiros (31%).

Для офисов категории В самые низкие показатели - Faria Lima (7%) и Marginal Pinheiros (9%). Самые высокие показатели у Santo Amaro (44%), Chacara Santo Antonio (38%).

Средняя стоимость аренды на офисы категории А+А была R$83/кв.м./месяц, а для категории В R$73/кв.м./месяц. В последнее время наблюдалось снижение стоимости аренды для офисов класса А+А, в то время как стоимость класса В оставалась стабильной. По сравнению с первым кварталом 2014 года это указывает на снижение стоимости на 32% для А+А и на 18% для В. На сегодняшний день разница в показателе средней цены за аренду между двумя классами офисов составляет 14%. В начале 2014 она составляла 38%.

Рио-де-Жанейро

В конце третьего квартала 2018 года общая площадь офисов составила 2 648 тысяч кв.м. (офисы категории А+А - 1 671 млн кв.м. и категории В - 977 тысяч кв.м.), а уровень вакантности помещений - 34% для категории А и 33% для категории В.

Объем чистого поглощения был положительным для обоих типов офисов, 33 тысячи кв.м. и 1 тысяча кв.м. соответственно. Centro стал самым ярким представителем третьего квартала 2018 года с арендованной площадью в 21 тысячу кв.м. Самыми крупными арендаторами являются нефтяные и газовые компании.

Районы с высоким уровнем вкантности помещений для зданий категории А+А: Porto (58%), Cidade Nova (43%), и Barra da Tijuca (37%). Zona Sul (5%), Orla (22%) и Centro (27%) имеют самые низкие показатели.

Для категории В самые низкие показатели у Cidade Nova (16%), Orla (19%) и Zona Sul (20%). Самые высокие - Barra da Tijuca (40%), Centro (37%) и Porto (30%).

Средняя цена аренды для офисов категории А+А была R$ 100/кв.м./месяц, а для категории В R$ 75/кв.м./месяц. Это самый низкий показатель в истории для А+А. По сравнению с первым кварталом 2014 года, показатели были снижены на 20% у категории А+А и на 24% у категории В. Разница между двумя категориями по первоначальной цене увеличилась на 7%, с 26% в 2014 году до 33% в 2018.

Выводы по офисной недвижимости в Бразилии в целом

Штатами с самыми высокими арендными показателями в Бразилии можно назвать Сан-Паулу (158 тысяч кв.м.) и Парана (59 тысяч кв.м.). Сан-Паулу (47 тысяч кв.м.) и Рио-де-Жанейро (15 тысяч кв.м.) стали штатами с самым большим количеством возвращённых площадей на рынке.

По уровню объема чистого поглощения были зафиксированы позитивные тенденции с 240 тысячами кв.м. Если принять во внимание последние данные, этот показатель составляет 776 тысяч кв.м. и скоро превысит уровень 2015 года. Стоит отметить, что 2018 год также превысил итоговые показатели 2016 и 2017 годов.

Уровень вакантности помещений остался стабильным. Штатами с самыми высокими показателями по свободным офисам, доступным для аренды, являются Сан-Паулу (1,943 тысяч кв.м.) и Рио-де-Жанейро (463 тысячи кв.м.). На оба этих штата приходится 81% свободных помещений всей страны.

Стоимость также остаётся стабильной и составляет R$ 19/кв.м./месяц. Если провести корректировку цен рынка согласно общему индексу потребительских цен (IGP-M) и рассмотреть контракт, заключённый в сентябре 2015 года, разрыв составит 27%. Самые высокие показатели стоимости у Avenida Brasil (R$ 38) в Рио-де-Жанейро и Grande ABC (R$ 23) в Сан-Паулу.

Таким образом, несмотря на высокую доходность, Бразилию нельзя назвать одной из самых благоприятных стран для инвестиций ввиду того, что она только выходит из кризиса. Офисную недвижимость рекомендуется покупать только с арендатором, так как свободные помещения могут простаивать от 2-3 лет из-за большого количества вакантных помещений и значительно меньшего спроса со стороны арендаторов.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto IG, Ерофеевой Наталией.