Рынок недвижимости США

Обзор рынка офисной недвижимости США

  • 14.12.2016
  • Статья

Рынок недвижимости США

США - страна с одной из самых стабильных экономик планеты, привлекает инвесторов со всего мира. В данной статье, подготовленной Дарьей Маслёнкиной, менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, указаны существующая статистика и тенденции развития офисной недвижимости.

 

Показатели занятости населения
III 2015 I – III 2016 Прогноз на год
Общая занятость (искл. сельскохозяйственный сектор) 142,2 млн. 144,6 млн.
Занятость в сферах, занимающих офисные помещения 30,6 млн. 31,4 млн.
Уровень безработицы 5,2% 4,9%

 

Показатели рынка
III 2015 I – III 2016 Прогноз на год
Доля незанятых площадей 13.7% 13.2%
Чистое поглощение 21.4 млн. 13.2 млн.
В стадии строительства 93.7 млн. 103.6 млн.
Средняя ставка арендной платы $27.90 $29.45

Экономика США

В третьем квартале 2016 года экономика США продолжала расти устойчивыми темпами, что способствовало дальнейшему сокращению числа свободных помещений  на рынке офисной недвижимости, однако в течение года поглощение заметно замедлилось. Это связано с текущей геополитической обстановкой и сложившейся экономической ситуацией в мире и США.

Год начался с дестабилизации на финансовых рынках (уже второй случай менее чем за полгода), за которой последовал референдум Великобритании о выходе из Евросоюза, в результате чего сложилась тенденция повышения процентной ставки по кредитам в конце второго квартала, и, наконец, выборы в Конгресс США и неожиданные результаты президентских выборов. Кроме того, нынешний экономический подъем продолжается уже более семи лет, т. е. сейчас находится в стадии зрелости. Одним из последствий влияния этих факторов стало замедление темпа роста рабочих мест в США от средних показателей в 251 000 рабочих мест в месяц и 229 000 в 2014 и 2015 соответственно до 178 000 в месяц за первые девять месяцев 2016 года. Рост занятости в сферах, занимающих офисные помещения, также замедлился, но менее резко, от среднего количества 67 000 рабочих мест в месяц в 2015 году до 58 000 в первые девять месяцев 2016 года.

Хорошая новость заключается в том, что даже на фоне существующей неопределенности экономика продолжает расти, и вероятность, что темпы экономического роста замедлятся, очень мала. Реальный ВВП вырос в годовом исчислении на 1.0% в первом полугодии и ожидается, что во второй половине 2016 года темп роста увеличится. Согласно прогнозам специалистам, в следующем году показатель роста ВВП достигнет 2,1%.

Обзор рынка недвижимости США

Изменения в сфере занятости, как правило, влияют на темпы поглощения, поэтому неудивительно, что на офисных рынках наблюдается замедление роста числа рабочих мест. Чистое поглощение отражает изменение в объеме занятого пространства и представляет собой разницу между количеством занятых площадей в конце и начале периода. Оно может быть отрицательным, если предложение превышает спрос, и положительным, если спрос превышает предложение и количество незанятых площадей увеличивается. Чистое поглощение составило 3,9 млн. квадратных метров в первые три квартала 2016 года и 1,2 млн кв. метров в третьем квартале, что существенно ниже 5,71 млн кв. метров офисного пространства, поглощенного в первые три квартала 2015 года и 1,4 млн кв. метров, поглощенных в третьем квартале прошлого года.

В третьем квартале этого года самые сильные темпы поглощения были зафиксированы в Центральном Нью-Джерси - 130 тыс. кв. метров - где рост числа рабочих мест ускорился с начала 2015 года. За ним следуют Финикс с показателем 102 000 кв. метров, Сиэтл (82 000 кв. метров) и Ла-метро (57 000 кв. метров). В Хьюстоне, где на продажу было выставлено больше помещений, чем было куплено, поглощение было отрицательным -102 000 кв. метров), а также в Восточной бухте Сан-Франциско (-49 000 кв. метров) и Денвере (-27 000 кв. метров).

В общей сложности в третьем квартале 2016 года на рынок США поступило 1,05 млн. кв.  метров новых офисных площадей, что не соответствует темпам поглощения. Следовательно, доля незанятых площадей по стране снизилась до 13,2%, по сравнению с 13,3% во втором квартале и 13,7% год назад. Текущий показатель уровня вакантных площадей является самым низким с первого квартала 2008 года и на 420 пунктов ниже самого высокого показателя третьего квартала 2010 года. Уровень вакантности снизился в третьем квартале на 57 рынках офисной недвижимости городов страны и вырос в 26. С уровнем вакантности 4,7% рынок Нэшвилла остается самым «тесным» в стране, за ним идут Мидтаун-Саут (6.7%), округ Сан-Матео (7.5%), Сан-Франциско (7,7%) и Шарлотт (7.9%).

Продолжающееся снижение количества незанятых площадей привело к росту арендной платы. В третьем квартале 2016 года средняя ставка аренды составляла 317$ за квадратный метр, что показывает рост на 1,3% по сравнению со вторым кварталом и на 5,5% по сравнению с прошлым годом. Так как рынки сузились, темпы роста арендной платы в этом году увеличились. Начиная с четвертого квартала 2015 года, средние арендные ставки в целом повысились на 4.8% по стране,  это больше, чем за весь прошлый год целиком. Рост арендной платы был, как правило, сильнее на рынках с небольшой долей незанятых помещений. Рынки Манхэттена и Сан-Франциско обладают самыми высокими арендными ставками в США. В Манхэттене в среднем запрашиваемая ставка равна 860$ за квадратный метр, район Мидтаун Саут - второй по величине с показателем 756$ за квадратный метр, а в Сан-Франциско зафиксированный средний уровень арендных ставок равен 745$ за квадратный метр. Центр Манхэттена (636$ за квадратный метр) и Сан-Матео, Калифорния (608$ за квадратный метр) замыкают топ пять, а на шестом месте - Вашингтон (558$ за квадратный метр).

В целом, в третьем квартале этого года большинство рынков офисной недвижимости штатов продолжает оставаться активным, спрос превышает предложение. Это отражает состояние экономики в целом, но уже есть признаки того, что тенденция к сокращению процента свободных площадей может подходить к концу. Согласно международной компании Cushman & Wakefield, приблизительно 9,7 млн. кв. метров офисных помещений находятся сейчас на стадии строительства. Также ожидается сохранение умеренных темпов роста занятости населения. Увеличение предложения в условиях замедления роста спроса, вероятно, приведет к росту доли незанятых площадей. Конечно, рынки штатов будут зависеть от собственного соотношения спроса и предложения, но тенденции по стране в целом показывают, что, скорее всего, темп роста арендных ставок достигнет пика в 2016 году, а затем замедлится в 2017 году.

Перспективы

  • ВВП вырос в годовом исчислении на 1.0% в первом полугодии. Во второй половине 2016 ожидается увеличение темпов роста.
  • Так как в стране наблюдается практически полная занятость, рост числа рабочих мест замедлится. В будущем следует ожидать более низкий уровень поглощения на большинстве рынков.
  • Количество свободного пространства будет продолжать уменьшаться в течение ближайших 6-9 месяцев, но в 2017 году начнется рост, когда предложение догонит спрос.

ПОКАЗАТЕЛИ СПРОСА НА НЕДВИЖИМОСТЬ США

Чистое поглощение (кв.м.) Арендная деятельность
Показатели Спроса (В Целом) III 2015 IV 2015 I 2016 II 2016 III 2016 (прогноз) III 2016 (прогноз)
США 230514677 219850698 119245843 192519499 142175630 710878332
Северо-восток 17148120 26584960 -17379910 66491796 33655788 188855715
Средний запад 27511420 33020814 27506113 41284207 27000511 65187136
Юг 75127813 79923432 58511947 52668893 31406692 197734791
Запад 110727324 80321503 50607692 32074603 50112639 259100689

 

Обзоры офисных рынков в США III 2015 IV 2015 I 2016 II 2016 III 2016 (прогноз)
Атланта 6205733 8794214 3107699 2912324 5873925
Бостон 2535824 1158271 -7419911 940862 6059591
Чикаго 10790153 8938482 9369609 12497803 4393684
Денвер 13444757 -3188891 11113921 -2986175 -3176793
Лас-Вегас 1047963 990645 2510949 187034 5094026
Лос-Анджелес (центр) 252618 -558636 1138024 1230260 719061
Лос-Анджелес 6141149 15318601 2787323 8795419 6581382
Майами 1501779 1543522 -89868 224503 1026359
Нью-Йорк (Бруклин) -6578885 -1276383 -3266661 1211725 874718
Нью-Йорк (Даунтаун) 4177394 5726158 -6728277 4596497 -126056
Нью-Йорк (Мидтаун) -73281 7994424 -9608202 24189777 5380777
Нью-Йорк (Мидтаун Саут) 713151 215709 4980607 1506462 -2489324
Финикс 9474675 16161522 7567011 10816600 11873949
Сан-Диего 2125450 7009904 1707908 1763708 2902852
Сан-Франциско -1254080 2725215 3406075 2868009 1987124
Сиэтл 20119903 -5029508 6584934 5206100 9472609
Вашингтон 3033009 5403166 -36005 5117858 1168497

 

ДОЛЯ НЕЗАНЯТЫХ ПЛОЩАДЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ США

С учетом субаренды Без учета субаренды
Доля незанятых площадей III 2015 IV 2015 I 2016 II 2016 III 2016 (прогноз) III 2016 (прогноз)
США 13.7% 13.5% 13.4% 13.3% 13.2% 12.2%
Северо-восток 12.7% 12.6% 12.7% 12.5% 12.3% 11.3%
Средний запад 16.2% 15.8% 15.5% 15.0% 14.8% 14.2%
Юг 14.3% 14.1% 14.2% 14.2% 14.2% 13.3%
Запад 12.4% 12.2% 11.7% 11.8% 11.7% 10.7%

 

Обзоры офисных рынков в США III 2015 IV 2015 I 2016 II 2016 III 2016 (прогноз) III 2016 (прогноз)
Бостон 9.3% 10.0% 9.6% 9.9% 9.7% 8.7%
Чикаго 15.7% 15.1% 14.9% 14.4% 14.6% 13.6%
Денвер 12.0% 12.8% 11.3% 11.4% 12.1% 10.8%
Лас-Вегас 25.7% 25.5% 16.9% 16.9% 16.1% 15.7%
Лос-Анджелес (центр) 19.5% 19.6% 19.9% 19.9% 19.2% 18.7%
Лос-Анджелес 14.4% 13.6% 13.7% 13.5% 13.1% 12.6%
Майками 12.6% 12.2% 13.7% 13.6% 13.5% 12.9%
Нью-Йорк (Бруклин) 6.1% 6.7% 8.0% 6.8% 8.7% 8.2%
Нью-Йорк (Даунтаун) 10.3% 9.4% 10.2% 9.8% 9.9% 9.1%
Нью-Йорк (Мидтаун) 9.3% 8.8% 9.3% 9.2% 9.5% 8.2%
Нью-Йорк (Мидтаун Саут) 5.8% 6.2% 6.3% 6.3% 6.7% 5.4%
Финикс 18.9% 18.7% 18.2% 18.0% 17.8% 17.1%
Сан-Диего 16.2% 15.6% 15.6% 15.5% 15.1% 12.6%
Сиэтл 8.4% 9.4% 9.5% 8.9% 8.6% 8.1%
Вашингтон 12.1% 11.6% 11.8% 11.7% 11.9% 11.0%

-йорк -анджелес недвижимость