Офисная недвижимость в Азии – тенденции развития

  • 07.03.2019
  • Статья

В 2018 году рынок офисной недвижимости Азии характеризуется стабильностью. В Гонконге, Сингапуре и ведущих городах Китая наблюдался спрос на офисы для финансовых компаний и компаний, связанных с современными технологиями, которые относительно новые для современного рынка. Однако в зависимости от страны, тенденции развития рынка недвижимости отличаются.

В 2018 году самый высокий показатель был достигнут в Сингапуре – 15%.

Китай: уменьшение спроса, увеличение предложений

За 2018 год спрос на арендуемые офисные помещения в самых крупных городах Китая был стабильным, благодаря развитию мультимедийных технологий и медиа групп. Ожидается, что дальнейший спрос увеличит показатели чистого поглощения в 2019 году, особенно на территории Западного Китая (Чэнду и Сиань), в условиях стабильного увеличения импорта и экспорта товаров, расширения сферы услуг и политики правительства по поддержанию инвестиций в города.

В большинстве городов Китая в 2019 году появятся новые офисные помещения в течение последующих лет. Особенно это коснётся Южного Китая, где общая площадь помещений в Шэньчжэне и Гуанчжоу в 2019-2022 годах увеличится примерно на 100% и 50% соответственно по сравнению с концом 2018 года. Также в 2019 году ожидается более сдержанное увеличение общего количества офисных помещений. Так, например, в Пекине прирост составит примерно 12%.

Токио: стабильность

Позитивные тенденции развития офисного рынка Токио, которые недавно начались, продолжатся и в 2019 году. Уже несколько лет спрос на офисные помещения остаётся по-прежнему высоким при том, что общая арендованная площадь в центральном деловом районе каждый год стабильно увеличивается на 2% с февраля 2011 года. Ключевым двигателем спроса остается функциональная консолидация наиболее удобно расположенных районов, относящихся к Большому Токио.

Ожидается, что общий объем вакантных помещений останется на рекордно низком уровне (менее 3%) из-за отложенного спроса, который привёл к почти 100%-ному предварительному ассигнованию средств на 2019 год, а также высокого спроса со стороны арендаторов на более доступные здания, аренда которых обычно составляет 30 000 йен на цубо ($80,7 на кв.м.).

Сеул: увеличение количества свободных площадей

В 2018 году в Сеуле можно было наблюдать увеличение спроса в основном на офисные помещения типа А, так как арендаторы часто снимают большие площади.

Если говорить о прогнозах, то на фоне восстановления спроса на офисы типа А, количество вакантных площадей будет и дальше увеличиваться. В особенности, ожидается переизбыток площадей в районе Ёыйдо, что скорее всего приведёт к значительному увеличению показателей свободных площадей для всего офисного рынка Сеула. Хотя некоторые постройки будут использоваться самими владельцами, головные офисы многих компаний захотят переехать в новые здания, поэтому будет необходимо заполнять старые.

Ожидается, что средняя арендная ставка для офиса типа А увеличится на 2% до 27 939 вон (24,8 USD) за кв.м/мес. по сравнению с 4 кварталом 2018 года, так как ставки большинства офисных зданий регулируются согласно индексу потребительских цен с начала 2019 года.

Гонконг: спрос на центр

Разница стоимости аренды в Гонконге между центральным и нецентральными районами увеличилась, что говорит об увеличении этой разницы и для всей Азии. Приток компаний из территориального Китая увеличил показатели аренды в центральном районе, тогда как, например, в восточной части Цзюлуна они остались на среднем уровне.

В 2019 году ожидается сдвиг этой модели. Благодаря снижению количества китайских арендаторов и тому факту, что арендаторы, относящиеся к финансовой сфере, покидают помещения из-за спада на финансовом рынке, количество свободных помещений в центральном районе увеличится. В центральном бизнес районе города прогнозируется снижение арендной платы на 3,8%. Центр по-прежнему остаётся идеальным районом для арендаторов финансового сектора.

Согласно исследованию, проведенному в 2018 году, Гонконг занимает 1 место по количеству новых арендаторов из финансовой сферы, а также по арендаторам с технической специализацией. Также исследование показало, что основные пограничные территории центральных бизнес районов Гонконга (в основном Сёнвань, Ваньчай и Козуэй-Бей) можно назвать самыми подвижными благодаря постоянно меняющемуся составу арендаторов.

Именно эти три района, в особенности Ваньчай, предоставляют арендаторам наиболее выгодные условия аренды, а также доступ к объектам инфраструктуры. Ваньчай предлагает свободные площади, лояльные условия арендной платы, свободный доступ и хорошие возможности для бизнеса. Более того, спрос на этот район останется высоким благодаря завершению строительства ветки метро от Ша Тин до центра и новым предложениям на севере Ваньчая после переноса правительственных учреждений.

Сингапур: по-прежнему самый сильный офисный рынок Азии

В 2018 году средняя стоимость аренды офисов в Сингапуре выросла на 15% и достигла 9,43 SGD (7 USD) за кв.фут/месяц, в то время как вакантность опустилась ниже 6%. Арендаторы, которые влияют на увеличение спроса, являются универсальными профессиональными фирмами, ориентированными на технологии, которые продолжают расширять свою зону влияния.

В этом году ожидается продолжение увеличения спроса на помещения, так как правительство будет и дальше поддерживать развитие технологий и инноваций, что приведёт к увеличению рынка. Средняя арендная плата до сих пор остаётся конкурентоспособной по сравнению с другими главными центрами, так, например, составляя примерно половину от уровня Гонконга и 60-65% от уровня Токио.

Согласно исследованию, Сингапур занимает 3 место по количеству арендаторов, относящихся к финансовой сфере, и 2 место по арендаторам из сферы технологий и законодательства. Сингапур выигрывает благодаря своей хорошей репутации, политической стабильности и законодательному регулированию, правительственной политике, направленной на поддержание бизнеса, а также большим показателям человеческих ресурсов.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнёрами компании Experto IG, Ерофеевой Наталией.