Офисная недвижимость в Европе

Офисная недвижимость в Европе

  • 21.12.2018
  • Статья

Рынки офисной недвижимости Европы

В 2018 году в европейской экономике наблюдается некоторое замедление активности, хотя и небольшое. Как в Германии, так и во Франции ожидается снижение роста в этом году и в будущем, хотя арендные ставки остаются на здоровом уровне по стандартам последнего десятилетия. Брексит продолжает оказывать влияние на перспективы Великобритании, но рост будет продолжаться.

Тем не менее, перспективы европейского офисного рынка обнадеживают. Поскольку уровень безработицы продолжает падать по всему региону, ожидается, что спрос на офисы останется стабильным, а рост арендных ставок превысит средний показатель за 10 лет.

Аренда офисов

По сравнению с предыдущим годом, показатель уровня арендной платы вырос на 2,4% в III квартале 2018. С зафиксированным уровнем на 6% выше, чем в прошлом году, годовой рост арендной платы в Европе продолжает превышать средние показатели за 10 лет. Этот результат отражается в обратном движении цикла рынков многих городов, в том числе Амстердама, Будапешта и Кёльна.

В Лондоне арендная плата в помещениях премиум класса к III кварталу выросла на 4,5%, что отражает устойчивость рынка арендаторов, несмотря на сдерживающие факторы в более широкой макроэкономической среде. В других частях Великобритании дефицит предложения поддерживал здоровый рост арендных ставок, например в Бристоле (+7,7%) и Глазго (+1,6%).

Рост арендных ставок в еврозоне в третьем квартале был самым сильным в Нидерландах, во главе с Роттердамом (+7,1% кв / кв), Утрехтом (+3,9% кв / кв), Амстердамом (+3,7% кв / кв) и Гаагой (+2,6% кв / кв). Такая заметная динамика является результатом низкой доли свободных площадей и здоровой конкуренции за качественные помещения.

Рынок офисной недвижимости Германии продолжает расти, все 5 главных рынков демонстрировали уверенный рост арендных ставок в течение квартала. Сильнейшие показатели снова продемонстрировал Берлин (+3.2% кв / кв), за ним следуют Гамбург (+1.9% кв / кв), Дюссельдорф (+1.9% кв / кв), Мюнхен (+1.3% кв / кв) и Франкфурт (+1.3% кв / кв).

В других странах Европы восстанавливающиеся рынки, находящиеся в последней стадии цикла, демонстрировали выдающиеся показатели: высокие результаты показали Барселона (+3,1% кв / кв) и Мадрид (+3,0% кв / кв). Арендные ставки в Варшаве (+2.2% кв / кв) после спада также достигли здоровых показателей. Другие заметные результаты третьего квартала включают Париж (+3,8% кв / кв) и Будапешт (+6,7% кв / кв), арендная плата на большинстве остальных ключевых рынков остается стабильной. Заглядывая в будущее, можно прогнозировать рост арендной платы за офисы в среднем на 1,9% в год в течение следующих 5 лет, при этом спрос останется устойчивым, а спекулятивное развитие будет на низком уровне, что поддержит уровень арендной платы.

Спрос

После сильного первого полугодия 2018, спрос не показывает никаких признаков ослабления. В III квартале количество новых занятых офисных помещений на европейском рынке достигло рекордной отметки в 3,3 млн кв. м - рост на 4% в годовом исчислении. Как и во втором квартале, показатели Центральной и Восточной Европы (+5% г-к-г) были выше, чем в Западной (+3% г-к-г).

В Лондоне негативные факторы Брексита пока не оказали существенного влияния на деятельность арендаторов. В 2018 году количество новых занятых офисных помещений на  1% выше аналогичного показателя 2017 года. В Париже, напротив, объем сделок упал на 18% по сравнению с прошлым годом. Однако это не означает постоянного снижения настроений арендаторов, и по-прежнему ожидается, что 2018 год будет соответствовать 2017 году (около 2,6 млн кв. м).

В Германии после сильного второго квартала, активность продолжается и в третьем, однако итоговые показатели оказались чуть ниже 2017 года. На пяти главных рынках недвижимости зафиксировано 874 000 кв. м новых занятых офисных помещений (-3% г-к-г). Это обусловлено высокими темпами роста в Мюнхене (+18% г-к-г), Франкфурте (+11% г-к-г) и Гамбурге (+10% г-к-г).

В Амстердаме с начала года объем сделок снизился на 38% по сравнению с 2017 годом, так как недостаточное количество свободных помещений сдерживало активность. Арендаторам становится все труднее обеспечить себя помещениями в главных офисных районах, из-за чего многие переключают свое внимание на другие города агломерации Рандстад, включающей помимо Амстердама Роттердам, Гаагу и Утрехт. В то время как строительство новых объектов подарит некоторую передышку на одном из самых активных рынков Европы с превышением спроса над предложением, в краткосрочной перспективе объем новых занятых площадей, вероятно, стабилизирует ситуацию.

Сильный III квартал был зафиксирован в Центральной и Восточной Европе во главе со значительным увеличением активности в Варшаве (+20% г-к-г) и Праге (+12% г-к-г).

Другие примечательные выступления в этом квартале включают Барселону (+84% г-к-г), Милан (+83% г-к-г), Стокгольм (+48% г-к-г) и Мадрид (+38% г-к-г). Поскольку спрос на офисные помещения продолжает оставаться на высоком уровне в большей части Европы, прогноз на 2018 год составляет 13,2 млн. кв. м. Это ниже рекордного показателя 2017 года, но все же на 18% выше среднего показателя за 10 лет.

Предложение

Количество незанятых площадей на европейском рынке офисной недвижимости в III квартале 2018 снизилось на 30 б.п. до 6,5% - это самый низкий уровень с 2002 года. В то время как количество введенных в эксплуатацию офисных зданий за последние 12 месяцев увеличилось, их влияние на общее количество свободных помещений было значительно ограничено высоким спросом и активным заключением предварительных договоров аренды.

По всей Европе 22 из 24 изучаемых рынков зафиксировали снижение уровня незанятых помещений в третьем квартале, за исключением Дублина (+20 б.п. до 8,7%) и Эдинбурга (стабильно  3,5%). Наибольшее снижение было зафиксировано в Роттердаме (-110 б. п. до 13,3%), Франкфурте (-70 б. п. до 6,6%) и Варшаве (-60 б. п. до 10,5%).

 Процесс строительства новых объектов продолжает набирать обороты по всей Европе. Общий объем введенных в эксплуатацию офисных проектов в третьем квартале составил 894 000 кв. м. Хотя это на 3% больше по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, этот показатель представляет собой недостаточное поступление (на 24%) по сравнению со средними данными третьего квартала за 10 лет. Как обычно, львиную долю нового предложения составляли Париж и Лондон.

Ожидается, что в конце 2018 года объем помещений, введенных в эксплуатацию, составит около 4,5 млн кв. м. Тем не менее, завершение строительства около 5,6 млн. кв. м и 6,7 млн. кв. м в 2019 и 2020 годах, соответственно, вряд ли решит проблему дефицита предложения на многих рынках офисной недвижимости, учитывая и без того небольшой уровень незанятых помещений и низкую спекулятивную активность в области строительства по всей Европе.

Статья подготовлена специалистом по работе с партнерами компании Experto IG Козловой Дарьей.