Особенности приобретения недвижимости в Эстонской Республике

Особенности приобретения недвижимости в Эстонской Республике

  • 03.07.2018
  • Разбор

К покупателям недвижимости в Эстонии не предъявляется каких-либо специфических требований. Купить недвижимость в данной стране может как физическое, так и юридическое лицо, являющееся как резидентом, так и нерезидентом. Однако существуют и определенные ограничения к иностранным лицам (например, запрет на приобретение пограничной земли).

Срок, который необходимо затратить на сделку по купле-продаже недвижимости, может занять, как правило, от 2 недель до 3 месяцев.

Ключевой фигурой при осуществлении сделки является нотариус, который удостоверяет все подписываемые документы (иначе они не будут иметь юридической силы). Сама сделка по общему правилу состоит из 5 стадий, которые включают в себя:

  1. Выбор объекта недвижимости

  2. Заключение предварительного договора купли-продажи и внесение депозита

Данная стадия является обязательной, помимо этого, предварительный договор купли-продажи должен быть обязательно заверен нотариусом (нотариус составляет данный договор самостоятельно на эстонском языке). Предварительный договор купли-продажи содержит такие положения, как: цена объекта недвижимости, размер депозита, условия и способ оплаты. Депозит вносится при подписании предварительного договора, который составляет, как правило, около 10% от цены объекта недвижимости.

  1. Проверка объекта недвижимости

Ответственность за чистоту сделки в Эстонии несет нотариус. Во время этой стадии нотариус должен проверить юридические аспекты, касающиеся сделки (право собственности, залоги и иные обременения и т.д.). Также покупателем в это же время должно быть проверено отсутствие задолженностей продавца по коммунальным услугам и само состояние объекта недвижимости.

  1. Подписание договора купли-продажи и произведение расчетов с продавцом

Основной договор купли-продажи содержит полные условия, касающиеся передачи прав на приобретаемый объект недвижимости. Договор оформляется на эстонском языке (в случае участия в сделке покупателя из другого государства, возможно составление двуязычного договора с участием переводчика). Оплатить приобретаемый объект можно как путем банковского перевода, так и путем перечисления денежных средств на депозитный счет нотариуса (к данному способу, как правило, прибегают с целью обеспечения безопасности совершаемой сделки).

  1. Государственная регистрация сделки в Крепостной книге

Переоформлением права собственности занимается также нотариус. Он подготавливает и отправляет документы в Крепостную книгу, где автоматически вносятся изменения. Право собственности считается окончательно перешедшим с Продавца на Покупателя с момента внесения записи об изменениях секретарем Земельного Суда.

 

Какие расходы возникают при покупке объекта недвижимости

Как правило, существует три основных статьи расходов, которые могут возникнуть при осуществлении сделки купли-продажи:

  • Нотариальный сбор. Он рассчитывается в соответствии с Законом «О нотариальных сборах» и, как правило, делится пополам между продавцом и покупателем. По указанной ссылке можно самостоятельно произвести расчет данного сбора: http://www.notarnet.ee/kalkulaator/.
  • Госпошлина за внесение изменений в Крепостную книгу. Данная госпошлина уплачивается покупателем объекта недвижимости. Госпошлина рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, но при этом, она не может превышать 2 560 EUR.
  • Вознаграждение агента недвижимости. Размер вознаграждения составляет, как правило, 2-5% + НДС и оплачивается продавцом.

 

НДС при покупке недвижимости организацией

В случае приобретения юридическим лицом нового объекта недвижимости, либо коммерческой недвижимости, которая приобреталась ранее с НДС, у покупателя возникает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость. В этом случае возникает два варианта касательно того, как может быть произведена выплата указанного налога:

  1. Покупатель оплачивает цену + НДС, а затем подает заявление в Налогово-таможенный департамент Эстонской Республики на возмещение уплаченного налога. Налог возвращается в течение 2 месяцев.

Особенности приобретения недвижимости в Эстонской Республике

  1. Продавец и покупатель подают совместное заявление в Налогово-таможенный департамент о том, что покупатель не ходатайствует о возврате налога, а просит зачесть его в счет погашения обязательства продавца по уплате налога. В таком случае будет считаться, что покупатель оплатил налог продавцу. В реальной сделке тогда платится только цена объекта недвижимости, без оплаты налога.

Особенности приобретения недвижимости в Эстонской Республике

Подводя итог, стоит отметить тот факт, что покупка недвижимости в Эстонии не является сложным процессом, ввиду отсутствия необходимости получения разрешений на покупку и отсутствия существенных ограничений при покупке объектов иностранными лицами.

Также важным моментом является то, что в случае приобретения объекта недвижимости с НДС, более целесообразно зарегистрировать в Эстонии юридическое лицо для возможности получения возмещения по уплаченному налогу, а также дальнейшему накоплению капитала, которое возможно осуществить благодаря существующей системе налогообложения прибыли юридических лиц в Эстонии, когда налогом облагается исключительно распределенная прибыль.

Материал подготовлен руководителем Сектора юридического сопровождения Ольгой Бейзе.

Присоединяйтесь к обсуждению