Недвижимость США

Покупка и аренда недвижимости в США: расходы, налогообложение и основные условия

  • 03.04.2017
  • Статья

США – развитая страна, обладающая сильнейшей экономикой в мире. Ее ВВП в 2016 году был равен 18,5 трлн долларов. Успешному развитию экономики способствуют изобилие природных ресурсов, диверсифицированная промышленность и самая высокая производительность труда в мире, в результате чего ВВП на душу населения в 2016 году заняло восьмое место в мировом рейтинге. Несмотря на то, что экономика США считается постиндустриальной, страна остается одним из крупнейших мировых производителей.

На США приходится 36%  военных расходов в мире, кроме того, страна является передовой экономической и военной силой, обладающей колоссальным политическим и культурным влиянием, а также лидером в научных исследованиях и технологических инновациях.

Основные показатели страны (табл.1)

Официальное название Соединенные Штаты Америки
Столица Вашингтон
Валюта Доллар США
Население 323 млн
Площадь 9,8 млн км2
ВВП на душу населения 57 200 $ (2016)
Рост ВВП 1.9% (2016)
Экономически значимые города Нью-Йорк, Вашингтон, Бостон, Чикаго, Атланта, Хьюстон, Даллас, Лос-Анджелес, Сиэтл, Сан-Франциско

Типы собственности

В США существуют три вида владения имуществом:

  • Фригольд. Включает неограниченное право собственности (наиболее распространенное), пожизненное владение (ограничено сроком жизни владельца) и ограниченное право собственности (владелец такого имущества не может продать его; он владеет им в течение своей жизни, а после смерти оно переходит к его наследникам).

Неограниченное право – самое распространенная форма владения имуществом. Собственник может распоряжаться им как угодно, время действия этого права также не ограничено.

  • Лизгольд. Временное право занимать или использовать землю в течение установленного периода времени, которое может измеряться десятилетиями и веками.
  • Непосессорный интерес (сервитут или ограничительные соглашения (ковенанты)). Это право на пользование или на ограничение пользования земли, принадлежащей другому человеку.

Ограничение на владение собственностью иностранными гражданами

В США нет ограничений на владение собственностью нерезидентами.

Система измерения площадей

Общепринятая система измерения офисных помещений в большинстве городов соответствуют Стандартному Методу Измерения Площади в Офисных Зданиях Международной Ассоциации Владельцев и Управляющих Зданий (ANSI/BOMA Z65.1):

  • Полезная площадь – в договоре аренды владелец указывает площадь, предоставленную арендатору, на основе полезной площади помещения, которая равна сумме используемой площади и соответствующей доле зон общего пользования (вестибюль, коридоры и уборные).
  • Используемая площадь – внутри стен помещения, занятого арендатором.

В Нью-Йорке, Коннектикуте и Нью-Джерси используется система измерения, принятая советом по недвижимости Нью-Йорка:

  • Чистая используемая площадь – внутренняя площадь помещения. Вертикальные проходы (например, лифтовые шахты) не учитываются, но зоны общего пользования и технические комнаты, а также несущие колонны и выступающие части здания включены.
  • Коэффициент потери - разница в процентах между используемой и полезной площадью.

Коэффициент потери = (Полезная площадь – Используемая площадь) ÷ Полезная площадь

  • Добавленная площадь – пропорциональная доля зон общего пользования. Это процентное соотношение, отражающее разницу между полезной и используемой площадями здания.

Коэффициент использования = (Коэффициент потери × Полезная площадь) ÷ Используемая площадь

Стандартные сроки аренды (табл.2)

Срок аренды Стандартные сроки аренды составляют 3, 5 или 10 лет. Более крупные арендаторы могут договориться об аренде помещений сроком до 15-ти лет с предусмотренными опциями продления и с арендной платой, основанной на среднерыночных показателях.
Пересмотр арендной платы В договоре аренды обычно предусматривается повышение арендной платы, которое может указываться в процентном соотношении, в установленной сумме или как процент от индекса потребительских цен.
Субаренда Субаренда помещения возможна, но часто требует отдельного разрешения владельца.
Расторжение договора аренды Обычно запрещено, хотя в договоре могут быть предусмотрены пункты о прекращении его действия. Возможно и досрочное завершение действия договора, но в таком случае арендатор обязан заплатить штраф.
Ремонт При любом виде аренды (кроме тройной чистой аренды) все затраты на ремонт и содержание мест общего пользования, а также фасада здания и  прилегающей территории обязан оплачивать владелец. Расходы на ремонт арендованного им помещения несет сам арендатор.
Право на возобновление аренды, предусмотренное законом Как такового не существует, но обычно предусматривается возможность продления действия договора аренды на один или несколько фиксированных сроков (обычно от трех до десяти лет). Кроме того, от неправомерного выселения из помещения арендаторы защищены законодательными актами.
Восстановление здания Принято, что по окончанию срока действия арендного договора арендатор восстанавливает помещение до первоначального состояния, хотя обычно делаются уступки на естественный износ здания.

Расходы при покупке

Агентское вознаграждение

Комиссионные брокера обычно зависят от размера или сложности сделки. Они могут быть установленной суммой или процентом от цены сделки.

Гарантийный депозит

На договорной основе, но обычно варьируется от 2% до 10% в зависимости от деловой практики и спроса на рынке.

Расходы на юридические услуги

Обычно каждая сторона оплачивает свои расходы самостоятельно (если другое не указано в договоре).

Аренда

Арендная плата

На большинстве рынков в США арендная плата указывается в долларах за квадратный фут в год, но в Лос-Анджелесе она указывается в долларах за квадратный фут в месяц. При подписании соглашения об аренде, предусматривающего оплату арендодателем всех текущих расходов по обслуживанию его имущества (брутто-аренда), арендатор обязан заплатить пропорциональную долю этих затрат. Тройная чистая аренда (или тройная нетто-аренда, NNN) подразумевает, что все текущие расходы покрывает арендатор.

Исходный год

При брутто-аренде исходный год – это первый год действия арендного договора. Владелец оплачивает текущие издержки в течение этого года, в течение следующих лет арендатор возмещает эти расходы (процентное отношение от затрат первого года). Такая практика применяется в зданиях с несколькими арендаторами, чтобы определить базовые расходы на помещения.

Текущие расходы

Арендатор покрывает ремонт и техническое обслуживание, страховку, эксплуатационные издержки, коммунальные услуги, налог на имущество и т.д. Что касается коммунальных услуг, арендатор может либо оплачивать долю общих расходов (которая зависит от размера арендованного помещения) арендодателю, либо платить по счетчикам сразу в сервисную компанию. Платить налог на имущество обязан владелец помещения, но арендаторы должны оплатить свою пропорциональную долю.

Следующие расходы не являются текущими: основные и процентные платежи, капитальные расходы, износ здания, налог на прибыль.

Изменение арендной платы

Обычно арендодатели указывают установленные периоды изменения арендной платы. Она может меняться ежегодно или через определенные промежутки времени (например, на третий и пятый год действия договора), или на определенный процент от индекса потребительских цен.

Уступки

В зависимости от существующих условий рынка недвижимости, в качестве уступки арендодатели могут предложить арендные каникулы или проведение арендатором модернизации помещения в счет арендной платы.

Опции продления действия арендного договора

Общепринятой является практика предусматривать опции продления при подписании арендного договора.

Налогообложение

Система налогообложения в США довольно сложная. Помимо стандартных, которые обязаны платить инвесторы, существуют особые дополнительные налоги для нерезидентов и иностранных компаний, владеющих недвижимостью в США. Есть определенные инвестиционные структуры, которые потенциально могут снизить общие суммы по налогам, а также договоры, которые уменьшают налоговые ставки по некоторым типам дохода от инвестиций (дивиденды и проценты). Ниже приведены некоторые основные налоги.

Налог на передачу недвижимой собственности (Transfer tax)

Обычно каждый штат вводит этот налог в случае передачи контрольного пакета акций в размере доли, которая позволяет владеть недвижимостью. Налоговая ставка отличается от штата к штату.

Налог на пользование ипотекой и комиссионные (Mortgage recording tax and recording fees)

Налог на пользование ипотекой существует в некоторых штатах (например, в Нью-Йорке; здесь он составляет 2,8% на сумму больше 500 000 $). Этот налог платит покупатель. Практически во всех штатах есть комиссионные на регистрацию ипотеки, которые также оплачивает покупатель. Комиссию на регистрацию документов (в том числе снятие обременений) платит продавец.

Налог на недвижимость (Property tax)

Налоги на недвижимость выплачиваются собственниками один раз в определенный период (обычно раз в один или два года) местному управлению, чтобы покрыть расходы на такие  службы, как уборка улиц, местная администрация и охрана порядка. Законов, регулирующих налоги на недвижимость на государственном уровне, нет, поэтому размер налогов меняется от штата к штату, а иногда и внутри штата.

Налог на прибыль (Income tax)

Налог на прибыль налагается на инвесторов-нерезидентов в том же порядке, как и на граждан США. Налог для инвестора на рынке недвижимости рассчитывается на основе чистой текущей прибыли, оставшейся после уплаты всех расходов и затрат на содержание. Максимальная ставка – 35%. Однако инвесторы-нерезиденты могут снизить цену на свою сданную в аренду недвижимость и на другие основные средства в США для пересчета налога на прибыль в выгодную для инвестора сторону.

Налог на прирост капитала (CGT)

Прибыль, полученная от продажи недвижимости инвестором-нерезидентом, облагается налогом. Налоговая ставка может быть равна от 15% до 35% (максимальная ставка в настоящий момент – 35%).

Подоходный налог и соглашения об избежании двойного налогообложения (Withholding tax and treaties)

Существует подоходный налог на доход в виде процентов (процентная ставка на этот доход потенциально составляет 30% для инвестора из страны, с которой США не имеет соглашения об избежании двойного налогообложения). Инвесторы из стран, у которых подписано такое соглашение с США, могут сократить или отменить этот налог.

В большинстве случаев продажа доли недвижимости нерезидентом попадает под действие Закона о налоге на доход с реального недвижимого имущества, приобретённого на иностранные инвестиции (FIRPTA) от 1980 года и облагается вычитаемым из дохода сбором с налога на прибыль. Однако грамотная оптимизация налогообложения может значительно сократить эти сборы или даже отменить ответственность инвестора перед FIRPTA.

Соглашения об избежании двойного налогообложения подписаны со следующими странами (неполный список): Австралия, Австрия, Бельгия, Канада, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Венгрия, Индия, Индонезия, Ирландия, Израиль, Италия, Япония, Люксембург, Мексика, Нидерланды, Новая Зеландия, Норвегия, Пакистан, Польша, Португалия, КНР, Россия, Южная Африка, Южная Корея, Испания, Швеция, Швейцария, Таиланд, Турция, Великобритания, Украина.

Статья подготовлена Дарьей Маслёнкиной, менеджером по работе с партнерами компании Experto International group.