Эстония. Жилая недвижимость 2018г. Анализ рынка жилой недвижимости.

Портфельное инвестирование в жилую недвижимость Эстонии

  • 04.12.2018
  • Статья

Избыточная ликвидность на рынке доходной коммерческой недвижимости привела к падению доходности и резкому сокращению числа доступных привлекательных объектов. Сроки поиска таких объектов/проектов значительно увеличились, в связи с чем многие инвесторы фокусируются на собственных девелоперских проектах.

Своим мнением по поводу альтернативных предложений для инвесторов поделился наш коллега Вячеслав Цмокун, управляющий партнер компании Edge Capital, которая предлагает возможности в секторе коммерческой (off market) и жилой недвижимости, мы попробовали разобраться, какие выгодные альтернативы можно предложить инвесторам на рынке Эстонии.

Сектор жилой недвижимости переживает лучшие времена с момента кризиса 2008-2009 годов. Среднегодовой рост цен на квадратный метр составляет 5%-10% в зависимости от типа недвижимости. Количество разрешений на строительство растет уже три года подряд и бьет новые рекорды.

Основным драйвером роста географически является Таллинн, в котором сосредоточены все финансы, местный бизнес, а также международные компании и государственные институты.

Стабильно растущий спрос на недвижимость в Таллинне (и, соответственно, рост цен) обусловлен двумя факторам. Во-первых, это процесс урбанизации, в результате которого жители деревень и маленьких городов переезжают в Таллинн и претендуют, в основном, на вторичное жилье (прирост населения в Таллинне варьируется от 5 до 10 тысяч человек в год). Во-вторых, это переезд в Таллинн международных компаний из технологического сектора, а также релокация сервисных и IT-центров международных корпораций (например, APL, CMA CGM, Kuehne&Nagel и т.д.).

Результатом бизнес миграции является повышенный спрос на арендное жилье среднего и высокого классов. Нельзя не отметить и увеличение числа туристов, поток которых стабильно растет и составляет уже более 1 миллиона человек (при населении страны 1,3 миллиона человек). Туристы, в свою очередь, формируют серьезный (хоть и отчасти сезонный) спрос в сегменте краткосрочной аренды апартаментов (отдельные апартаменты, блоки или отдельные здания). Маркетинг осуществляется в основном через Airbnb и Booking.com.

В сложившейся рыночной ситуации наилучшей стратегий для инвестора на данный момент мы считаем приобретение портфеля жилой недвижимости, а именно портфеля апартаментов под сдачу в долгосрочную или краткосрочную аренду. Апартаменты мы предлагаем в строящихся либо только что сданных в эксплуатацию зданиях, с девелоперами работаем напрямую.  

Владея портфелем, состоящим из апартаментов под сдачу в аренду согласно этой стратегии, инвестор имеет ряд преимуществ:

  • Портфель обладает высоким уровнем ликвидности. В отличие от более крупных по объему инвестиций коммерческих объектов, апартаменты в случае необходимости можно продавать по отдельности и в любой комбинации
  • Портфель в любой момент можно легко увеличить
  • Вариативность бизнес модели (всегда можно переключиться с модели сдачи в долгосрочной аренды на посуточную с целью увеличения доходности)
  • Низкие коммерческие риски (правильно отобранные апартаменты всегда востребованы)
  • В отличие от коммерческой недвижимости (из-за устоявшихся арендных ставок) жилая недвижимость постоянно растет в цене. Это создает дополнительную ценность инвестиции и дает уверенность инвестору

Помимо высокой ликвидности и низкого риска есть несколько аспектов, которые могут улучшить финансовые показатели таких портфелей:

  • Для такого типа проектов можно использовать банковское финансирование до 50% LTV с относительно низкой ставкой интереса (при определенных условиях), что значительно увеличит возврат на собственный капитал
  • Скидка от девелопера может быть выше 3%
  • Рост стоимости недвижимости может превышать 3% в год
  • Ставку аренду можно проиндексировать

Таким образом на рынке недвижимости Эстонии появляются все новые возможности для эффективного освоения капитала.

Материал предоставил управляющий партнер компании Edge Capital, Вячеслав Цмокун.

Статью подготовила менеджер по работе с партнёрами компании Experto International Group, Кира Грамина.