Расходы при покупке недвижимости в США: от низких до средних

  • 21.06.2016
  • Разбор

Проведение сделок купли-продажи недвижимость на территории США имеет ряд особенностей. В основном это связано с тем, что этапы процедуры могут быть различны в зависимости от законодательства штата. Тем не менее, общие основные моменты все же можно выделить. Об основных этапах проведения сделки купли-продажи недвижимости в США на примере хода процедуры в штате Нью-Йорк расскажет менеджер по работе с партнерами компании Experto International Group, Грамина Кира.

  • Для начала покупатель делает устное заявление риэлтору, который затем связывается с риэлтором продавца или самим продавцом предлагая условия сделки. Продавец предлагает встречное предложение, в результате чего стороны приходят к согласованию цены, сроков и даты заключения договора.
  • Далее юристы обеих сторон (их участие в сделках с недвижимостью обязательным в Нью-Йорке) начинают подготовку сделки. Юрист продавца берет на себя оформление необходимых документов, таких как заключение экспертной комиссии о пригодности здания к эксплуатации, полис титульного страхования, налоговые счета, счета по коммунальным расходам, договор аренды, разрешение на пристройку дополнительного этажа, установку бассейна и т.д. Юрист покупателя занимается проверкой финансовых характеристик здания, знакомится с условиями договора и согласует их с юристом продавца.
  • Если будет установлено, что финансовые характеристики объекта удовлетворяют требованиям, и условия сделки будут признаны приемлемыми, сторонам предложат подписать предварительный договор. После этого покупатель, как правило, вносит депозит в размере 10% стоимости, который хранится у юриста продавца до завершения сделки. Важно заметить, что до того как обе стороны подпишут договор, у продавца есть право отдать предпочтение другому покупателю.
  • Подписание договора подразумевает незамедлительную подачу заявления в Совет кондоминиума или общества совладельцев многоквартирного дома (СМД). В перечень запрашиваемых ими документов могут входить банковские выписки, письма с личной, финансовой и профессиональной характеристиками, налоговая отчетность за три года и др. Если Совет признает, что все приложенные документы в порядке, то заявление, скорее всего, будет одобрено, после чего можно приступать к заключению сделки.
  • Подписание договора, обмен документами и оплата происходят, в офисе юриста продавца.
  • Для того чтобы защитить интересы покупателя, особо важные документы рекомендуется вносить в государственный архив.

Транзакционные издержки

Проведение сделки купли-продажи недвижимости неизбежно сопряжено с рядом расходов. В их чисто входят затраты на страхование, на юридическое сопровождение сделки, риэлтерские услуги, регистрацию объекта, налоговые сборы и т.д.

Процедура обязательного страхования недвижимости является необходимым условием при получении страхового полиса или полиса титульного страхования. Размер суммы страхования зависит от месторасположения объекта недвижимости.

Выдача страхового полиса на титул недвижимости (примерный аналог «права собственности»), как правило, осуществляется одной из титульных компаний (Title company).

Титульные компании могут отказать в страховании, если не был предоставлен титульный доклад, в котором отражена история заключения сделки купли-продажи и четко прописаны залоговые права, договорные обязательства и другие ограничения на получение титульного страхования.

Общая сумма затрат, связанных с процедурой страхования и проверки чистоты сделки значительно различается в зависимости от цены, расположения объекта, а также трудозатрат, связанных с проверкой чистоты сделки и процедуры страхования. В этом случае полезно сравнить цены, предлагаемые различными титульными компаниями, они должны составлять приблизительно 0,5% от стоимости.

Получение титульного страхового полиса возможно только на этапе завершения сделки, после того как была произведена оплата.

Размер оплаты услуг юридического сопровождения может различаться в зависимости от места проведения и сложности сделки. Большинство юристов устанавливают в пределах 0,5-1% от цены объекта, тогда как некоторые взимают фиксированную почасовую оплату. Каждая сторона оплачивает услуги только своего юриста.

Размер риэлтерской (или брокерской) комиссии, как правило, носит договорной характер. Некоторые агентства устанавливают более высокую комиссию, но при этом берут на себя дополнительные трудовые затраты, такие как проверку чистоты сделки. Как правило, эти расходы оплачиваются продавцом.

Размер налога с продажи недвижимого имущества варьируется в зависимости от месторасположения недвижимого объекта. Налог с продаж не взимается в таких штатах как Миссисипи, Миссури, Нью Мехико, Северная Дакота и Вайоминг. Национальной Ассоциацией Риэлторов был составлен список размеров данного налога, взимаемых в различных штатах. В Нью-Йорке налог со сделок продажи недвижимости варьируется в зависимости от классификации и стоимости имущества. Так, сделки до $ 500,000 проходят по ставке 1%, а свыше – по ставке 1.425%.

Налог с продажи жилого имущества (Нью-Йорк)
Налогооблагаемый доход, US$ Налоговая ставка
До US$500,000 1%
Свыше US$500,000 1.425%

Регистрационные сборы взимаются государством и покрывают расходы внесения объекта в кадастр. Они могут быть оплачены любой из сторон, но чаще всего их берет на себя покупатель. Как правило, эти сборы минимальные и фиксированные.

В общем виде основные статьи расходов, связанных с проведением сделки купли-продажи недвижимости в США приведены в таблице ниже:

Кем оплачиваются
Расходы на процедуру страхования 0.5% - 1.0% Покупатель
Расходы на процедуру регистрации 0.20% - 0.50% Покупатель
Расходы на юридическое сопровождение 0.5% - 1.0%

0.5% - 1.0%

Покупатель

Продавец

Налог на продажу имущества 1% - 1.425% Продавец
Брокерская комиссия 6.00% Продавец
Расходы, оплачиваемые покупателем 1.20% - 2.50%
Расходы, оплачиваемые продавцом 7.50% - 8.425%
Примерные расходы обеих сторон 8.70% - 10.925%

Кроме того, покупатель чаще всего берет на себя оплату банковских комиссионных, комиссионных протоколирования, ведения эскроу-счета (его открытие обязательно) и других пошлин, установленных государством или органами местного самоуправления.

Более подробную информацию о процедуре покупки недвижимости в США и расходах, связанных с ней, Вы можете получить у наших специалистов.