Недвижимость Испания

Рынок офисной недвижимости Мадрида

  • 09.10.2017
  • Статья

Второй квартал 2017

Экономический обзор Испании

Экономика Испании, как и ожидалось, продолжает расти, хоть и в несколько замедленном темпе. Согласно различным государственным и частным учреждениям прогноз годового роста составляет 2,9% - 3,1%, хотя стоит отметить, что после пересмотра прогноза, показатели несколько увеличились. На рынке труда растет количество новых зарегистрированных работодателей, согласно министерству труда и социальной защиты в первом квартале 2017 года их число увеличилось на 708 430.  Как утверждает аналитический портал Focus Economics, эти показатели свидетельствуют о том, что уровень безработицы в Испании будет снижаться до 17,5% в 2017 году и достигнет отметки 16% к 2018 году. Обновленная Программа стабильности, опубликованная в апреле, подробно описывает проекты бюджета правительства Испании на предстоящий год. Главная цель финансовой стратегии до 2020 года – реструктуризация государственного финансирования в целях полного контроля государственного долга и его постепенного уменьшения. Обеспечение профицита бюджета укрепит силу и авторитет испанской экономики.

Арендная плата (недвижимость Мадрид)

Рост уровня арендной платы продолжает увеличиваться. Повышенная активность на «рынке арендатора» сопровождалась значительным ростом арендной платы. Средневзешенная окончательная арендная ставка на офисные помещения в первом полугодии 2017 г. превысила отметку в € 16 за м2 /мес, это выше почти на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Долевое соотношение минимальной арендной ставки (≥ € 25 за м2/мес) увеличилось почти в два раза с 6% в 2016 г. до 13% в первом полугодии 2017 г. Фактически к июню 2017 г. показатели рынка сравнялись с общими показателями конца 2016 года, за этот период было сдано 6 офисных помещений в аренду на сумму от € 30 за м2/мес.  С другой стороны, количество сдаваемой в аренду недвижимости на сумму менее € 15 за м2/мес продолжает уменьшаться, 66% спроса в 2016 г. и всего 51% в первом полугодии 2017 г.  Признаки того, что окончательная рыночная арендная ставка растет, усилили давление на реально достижимый уровень арендной платы, который растет как в деловом центре города, так и за его пределами, и на первичном, и на вторичном рынке. Первоначальная арендная ставка на недвижимость в центральном деловом районе выросла на 7,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до € 29 за м2/мес, это на 31% ниже последнего пика рынка.

Рынок инвестиций Мадрида

Полугодовые результаты инвестиционного рынка также рисуют оптимистичную картину. В Испанию было инвестировано почти € 1 250 млн, что на 46% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем инвестиций в Мадриде вырос на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как в Барселоне этот показатель увеличился втрое. Покупка бизнес-парка Isla Chamartín в районе Манотерас стала самой крупной сделкой, заключенной в Мадриде. Компания Tristan Capital Partners приобрела комплекс, состоящий из четырех зданий, за € 103 млн, который обеспечивает самую крупную по площади сдачу помещений в аренду второго квартала текущего года (9 000 м2). Эта сделка стала одной из немногих сделок с привлечением иностранного капитала на фоне снижения количества внутренних инвестиций. Socimis (акционерные общества инвесторов рынка недвижимости) являются самым активным национальным игроком, объемы их инвестиций составляют чуть более половины от общего объема инвестиций Мадрида. За ними следуют частные инвесторы, объемы инвестиций которых составляют 25% от общего объема. При анализе различных источников инвестирования за последние годы становится очевидным тот факт, что рынок, несомненно, держится на финансовой стабильности Socimis. В течение послекризисных лет средний размер сделки составлял € 23 млн, с 2014 года, когда он увеличился на 35% до € 31 млн, инвестиции зарубежных игроков выросли ненамного, чуть более 25%, от € 33 млн между 2008 г. и 2013 г. до € 41 между 2014 г. и серединой 2017 г. Под воздействием большого количества предложений за пределами делового центра в июле средняя цена за квадратный метр снизилась на 6%. Цена за квадратный метр на загородную площадь уменьшилась на 21%, хотя цена на городскую площадь продолжает расти (+11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).  Общий объем инвестиций с начала года по сегодняшний день составляет почти € 900 млн, почти 40% от общих показателей на конец 2016 года. Рынок может получить еще порядка € 1 000 млн инвестиций до конца года, € 300 млн из которых уже находятся на стадии или финансовой и правовой проверки (дью-дилидженс), или уже переговоров. Эксперты ожидают заключения сделок на данную сумму к концу лета. Несмотря на то что по-прежнему существует нехватка предложений на рынке продуктов, прогноз на вторую половину текущего года оптимистичен. Учитывая, что в последние годы во втором полугодии объем инвестиций составлял в среднем 70% от общего годового объема инвестиций, 2017 вполне может достичь уровня 2016 года.

Рентабельность недвижимости Мадрида

Если говорить о рентабельности, то ситуация на рынке не меняется. Вялость первичного рынка удерживает возможный уровень рентабельности в 3,25% на недвижимость в деловом центре города, и в 5% на первичную недвижимость за его пределами. Несмотря на это, некоторые сделки были заключены с рентабельностью ниже возможного уровня в каждом секторе рынка, учитывая, что прогнозы, наконец, начали сбываться, и арендные ставки практически на всех субрынках начали расти.

ОБЗОР 2017

■ «Рынок арендатора» начал расти вслед за стремительным развитием инвестиционного сегмента рынка.

■ Несмотря на то что тенденция к оптимизации пространства и созданию многофункциональных площадей продолжает развиваться, объем поглощения вырос на фоне растущего спроса, таким образом доказывая, что огромные площади для сдачи в аренду (≥ 10 000 м2) не так необходимы для роста рынка.

■ Окончательная арендная ставка снова возросла. Ее рост прогнозируется на всех территориях в течение следующих нескольких лет (среднегодовой рост 4,4%), хотя на рынке вне центра города арендная ставка только начинает расти.

■ В последнее время во втором полугодии объем инвестиций составлял 70% от общегодового объема. Если такая ситуация повторится, то 2017 год может достичь аналогичных показателей 2016 года. Недостаток предложения (доступных продуктов) на рынке способствовал увеличению интереса к недвижимости, находящейся не на рынке, и подтолкнула инвесторов на принятие и применение более инновационных стратегий.

■ Минимальная возможная рентабельность недвижимости деловых центрах города на 75 базисных пунктов ниже последнего пика рынка. Дисбаланс между спросом и предложением влечет за собой снижение рентабельности, хотя в настоящее время все показатели говорят о том, что увеличение стоимости будет достигнуто за счет роста арендной платы.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнёрами компании Experto International group, Элиной Прекиной.

Подробную информацию о возможностях инвестирования в коммерческую недвижимость Европы Вы можете получить у наших специалистов.