Структура собственности на рынке жилой недвижимости Германии

Структура собственности на рынке жилой недвижимости Германии

  • 08.04.2019
  • Статья

Кому принадлежат съемные квартиры Германии?

Германия имеет на сегодняшний день самый большой рынок аренды квартир в Европе. Жилая недвижимость Германии очень популярна среди институциональных инвесторов в течение длительного времени. Однако крупные рынки арендуемого жилья есть далеко не во всех регионах страны. Структура собственности фрагментарна и сильно отличается от региона к региону.

Германия: нация аренды квартир

Для тех, кто хочет получить представление о структуре немецкого рынка квартир, перепись 2011 года станет хорошей отправной точкой. Несмотря на то, что перепись несколько устарела, в ней содержится всеобъемлющая информация как о занятии, так и о структуре владения жильем. Согласно данным переписи, в 2011 году в Германии насчитывалось около 40,6 млн квартир в домах с жилыми помещениями. Примерно 17,3 миллиона квартир были заняты их владельцами. Около 21,2 млн. квартир, что составляет примерно 52% жилого фонда, были сданы в аренду для жилого использования. Почти 81% квартир, или примерно 17,1 млн. арендуемых квартир, были расположены в многоквартирных домах (3 и более квартир в здании). В то время вакантными были около 1,9 миллиона квартир, в то время как приблизительно 225 000 квартир использовались в качестве загородного жилья или жилья на время отпуска.

С момента сбора этих данных основная структура рынка квартир практически не изменилась. За период с момента проведения переписи до 2017 года жилой фонд увеличился лишь примерно на 3,5%, или 1,42 млн. квартир, что недостаточно для ускорения структурных изменений. За тот же период владельцев сменили около 200 000 многоквартирных домов, около 6% от общего капитала. Этот показатель также слишком низок, чтобы вызвать какие-либо заметные изменения в структуре собственности на рынке аренды квартир. Таким образом, данные переписи по-прежнему позволяют сделать важные выводы о структуре собственности и размерах рынка арендуемых квартир. Мы более подробно обсудим эти выводы ниже (при этом мы ссылаемся на данные переписи 2011 года, но пишем в настоящем времени для удобства чтения).

Структура собственности на рынке жилой недвижимости Германии график 1Рис. 1

Существенные региональные различия в размерах рынков аренды квартир

Рынок жилой недвижимости Германии - это рынок аренды квартир. Однако это ни в коем случае не относится ко всем районам (нем."Kreis") Германии (Рис. 1). В сельских районах (нем. "Landkreis") Мерциг-Вадерна и Сен-Венделя в земле Саар арендаторам сдается только одна из четырех квартир. 20 районов с относительно небольшими рынками аренды квартир являются исключительно сельскими районами в Западной Германии. И, наоборот, из 20 районов с относительно крупными рынками аренды квартир 13 находятся в федеральных землях, принадлежавших в прошлом Восточной Германии (за исключением Берлина). Это также, без исключения, независимые города (нем.: kreisfreie Stadt) (Рис. 1).

В среднем 65% всех квартир в независимых городах сдаются в аренду. Однако в шести независимых городах арендные квартиры составляют менее 50% жилого фонда. Это Зальцгиттер, Цвейбрюккен, Швабах, Дельменхорст, Эмден и Нойштадт-на-Вайнштрассе. В сельских районах средняя доля арендуемых квартир по всей Германии составляет всего около 40%. Только в 29 из 294 сельских округов сдаваемые в аренду квартиры занимают большую часть рынка. К ним относятся район города Ахен и район Ганновера, в которых доминируют соответствующие центральные города.

Две из трех арендуемых квартир принадлежат частным лицам

Из 21,2 миллиона арендуемых квартир в Германии около двух третей принадлежат частным лицам или объединению собственников (Рис.2). Члены таких объединений также, как правило, являются частными лицами. Однако профессиональные инвесторы также могут быть членами объединений собственников путем приватизации индивидуальных квартир. Одна пятая часть жилого фонда принадлежит государственному сектору и жилищно-строительным ассоциациям. Таким образом, на долю частных компаний приходится всего 2,7 миллиона арендуемых квартир, что составляет относительно незначительную долю от общего рынка.

Структура собственности на рынке жилой недвижимости Германии график 2Рис.2

Структура собственности на рынках аренды жилья сильно варьируется

Существуют значительные региональные различия в структуре собственности на рынках арендуемого жилья. В 177 из 401 сельских округов и независимых городов не менее 80% всех арендуемых квартир принадлежат частным лицам или товариществу собственников (Рис. 3). Кроме этих двух, ни на одну другую группу собственников не приходится более 50% рыночной доли ни в одном районе немецкого рынка жилой недвижимости. Государственный сектор владеет как минимум пятой частью всех арендуемых квартир в 64 районах, 52 из которых расположены в Восточной Германии. С другой стороны, практически в половине всех районов (195 из 401) государственный сектор занимает менее 5% арендуемых квартир. На долю жилищно-строительных ассоциаций приходится доля рынка, которая варьируется от 0% до 36%.

Структура собственности на рынке жилой недвижимости Германии график 3Рис.3

Частные компании часто в центре внимания, но почти никогда на первом месте

Одна группа собственников является предметом особой дискуссии вокруг рынка жилья, а именно частные компании. Рыночная доля этой группы собственников также имеет ярко выраженные региональные различия. Только в 31 районе частные компании владеют более чем пятой частью сдаваемых в аренду квартир (Рис. 3). Самая большая доля рынка среди различных групп владельцев принадлежит частным компаниям только в городах Зальцгиттер и Вольфсбург. Более того, такие компании имеют доли размером меньше 10% рынка в 71% всех районов. В этих 286 районах проживает около 59% населения Германии. Частные компании в основном ориентированы на независимые города, в которых им принадлежит в среднем около 14,5% всех арендуемых квартир. Однако в сельских районах их средняя рыночная доля составляет всего 6,6%.

Исследование Берлина: местные владельцы в горячей точке рынка инвестиций в жилую недвижимость

Берлинский рынок аренды квартир в последние годы стал свидетелем особенно сильного роста арендной платы. Это не только поставило город в центр общественного обсуждения, но и сделало немецкую столицу чрезвычайно важным местом на рынке профессиональных инвесторов в недвижимость, в данном случае - жилую. Берлину принадлежат около 23% всех квартир Германии, участвовавших в сделках за последние десять лет, несмотря на то, что к городу относится только около 7% всех арендуемых квартир. На этом фоне особенно интересно рассмотреть, каким группам собственников в настоящее время принадлежат крупнейшие доли жилой недвижимости в столице. Согласно данным переписи, около 1,5 миллиона из приблизительно 1,9 миллиона квартир в Берлине были сданы в аренду для проживания. В 2011 году около 249 000 квартир находились в домах, принадлежащих товариществу собственников, а еще 369 000 – в принадлежащих частным лицам. Это означает, что около 906 000 арендуемых квартир в жилых домах принадлежали профессиональным владельцам.

Таким образом, количество арендуемых квартир в руках профессиональных владельцев в немецкой столице находится на уровне выше среднего. На долю Берлина приходится примерно одна из шести арендуемых квартир Германии, принадлежащих частным компаниям, что дает этим компаниям соответственно высокую долю рынка в городе. Однако доля, принадлежащая жилищным ассоциациям и, в особенности, государственному сектору, также больше средних показателей по стране.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto IG, Козловой Дарьей.