Торговая недвижимость Италии

Торговая недвижимость Италии

  • 11.12.2018
  • Статья

Обзор

В последнем триместре рост экономики Италии продолжался, но медленным темпом, который был к тому же ниже среднего уровня Еврозоны. В бытовом потреблении было замечено улучшение, прогнозируется, что спрос будет расти умеренными темпами.

Уровень безработицы в августе был равен 9,7%, что является самым низким показателем с начала 2012 года. В сфере розничной торговли наблюдаются положительные тенденции – рост на 0,7% по сравнению с предыдущим месяцем зафиксирован в объемах продаж и стоимости, а годовые показатели по этим критериям поднялись на 1,4% и 2,2% соответственно. Опережающие индикаторы остаются стабильными и свидетельствуют о том, что экономический рост будет продолжаться умеренными темпами.

Основные показатели рынка

Перспектива развития:
Арендные ставки в помещениях премиум-класса: Стабильны, но ожидается незначительное повышение ставок в престижных локациях.
Доходность в помещениях премиум-класса: Стабильна, наблюдаются положительные тенденции.
Предложение: Доступность помещений главных улиц городов остается ограниченной. Развитие внегородской недвижимости продолжается умеренными темпами.
Спрос: Интерес торговых сетей остается устойчивым, но избирательным. Инвесторы ищут лучшие возможности на главных улицах городов и среди внегородских объектов.

Арендаторы и владельцы

Рынок недвижимости премиум класса в Италии активен и пользуется большим спросом в основном со стороны нескольких важных групп, которые постоянно стремятся улучшить местоположение своих магазинов и имеют несколько брендов, в которые хотят инвестировать. Интерес по-прежнему сфокусирован на главных туристических городах, которые привлекают растущее число потенциальных покупателей. Здесь ожидается незначительное повышение арендной платы в лучших локациях городов. Рынок недвижимости среднего класса остается стабильным, значительных иностранных фирм, желающих выйти на рынок, не ожидается. В секторе внегородской недвижимости развитие проектов продолжается умеренным темпом, в 2018 году открытия крупных центров не ожидаются. Общая полезная площадь новых помещений равна всего около 100 000 кв.м., включая расширения существующих зданий. Замедление в строительной активности связано с ситуацией в Европе в целом, отражая переходный этап, через который сейчас проходит рынок. Как следствие, владельцам и арендаторам пересматривают свои стратегии, чтобы идти в ногу с развитием торгового сектора.

Инвестиционный рынок

Торговая недвижимость по-прежнему является одной из основных целей инвесторов, составляя 40% от общего объема инвестиций в Италии в течение первых девяти месяцев года. Здесь на первом месте находятся торговые центры, на втором – недвижимость главных улиц городов. Основные активные инвесторы нацелены на главные улицы городов первого и второго эшелона, а те, кто ориентирован на заработок за счет прироста стоимости, и оппортунистичные инвесторы сейчас наиболее заинтересованы в торговых центрах. Сложность в подборе подходящего инвестиционного продукта заставила инвесторов расширять и разнообразить свои стратегии, а также рассматривать главные улицы и ведущие торговые центры во вторичных локациях.

Арендные ставки в помещениях премиум-класса
Магазины на центральных улицах €/ US$/ Рост %
кв.м / год кв.фут / год 1 год 5 лет

CAGR*

Милан 13 500 1 464 0.0 12.5
Рим 11 500 1 247 0.0 10.4
Венеция 6 100 662 1.7 n/a
Флоренция 5 800 629 0.0 n/a
Турин 2 000 217 0.0 3.3
Внегородские торговые помещения (торговые комплексы) €/ US$/ Рост %
кв.м / год кв.фут / год 1 год 5 лет

CAGR*

Вся страна 180 19.5 0.0 -3.9
Торговые центры €/ US$/ Рост %
кв.м / год кв.фут / год 1 год 5 лет

CAGR*

Вся страна 900 97.6 5.9 1.1
*CAGR – Совокупный среднегодовой темп роста

 

Доходность в помещениях премиум-класса
Магазины на центральных улицах

(чистая доходность*, %)

Текущий квартал Предыдущий квартал Предыдущий год Показатели за 10 лет
максимум минимум
Милан 2,75 2,75 2,75 4,75 2,75
Рим 2,75 2,75 2,75 4,75 2,75
Венеция 3,75 3,75 3,75 5,25 3,75
Флоренция 3,75 3,75 3,75 5,25 3,75
Турин 4,00 4,00 4,00 5,50 4,00
Внегородские торговые помещения (торговые комплексы)

(чистая доходность, %)

Текущий квартал Предыдущий квартал Предыдущий год Показатели за 10 лет
максимум минимум
Вся страна 5,50 5,50 5,50 7,75 5,50
Торговые центры

(чистая доходность, %)

Текущий квартал Предыдущий квартал Предыдущий год Показатели за 10 лет
максимум минимум
Вся страна 4,75 4,75 4,75 6,5 4,75
*Доходность рассчитана следующим образом:

Чистая доходность = NOI (1) / PP (2).

1. Net Operating Income - чистый доход после вычета всех невозмещаемых расходов

2. Purchasing Price - покупная цена без учета расходов на сделку, налогов и юридических сборов.

В связи с меняющимся характером рынка и издержками, связанными со сделкой, представленные данные о доходности в значительной степени служат только прогнозом тенденций и изменений уровня доходности и не должны использоваться в качестве ориентира для любого конкретного объекта недвижимости или сделки без учета специфики данного объекта.

Прогноз

Прогноз среднесрочной перспективы – это время перехода и консолидации, когда торговые сети и инвесторы избирательно смотрят на возможности в секторах главных улиц и внегородской недвижимости.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto IG Козловой Дарьей.